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新房的价格为啥会涨?看懂此文人生少走弯路!

2020年04月08日 10:22
作者:刘畅
来源: 理财周刊

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原标题:新房的价格为啥会涨?看懂此文人生少走弯路!

  近日安居客发布报告显示,3月全国重点监测的67个城市在线新房平均房价为16667元/㎡,其中30个城市房价出现回升。其中,汕头新房均价环比涨幅最大,达到4.1%;其次为深圳环比涨3.4%。

  在房价“抬头”的同时,购房者也开始“蠢蠢欲动”。安居客的监测数据显示,房价上涨的同时,也导致购房者找房热情回升,3月全国找房热度环比上涨28.2%。其中,一二线城市找房热度上涨超三成,找房热度环比上涨分别为35.5%和33.8%。

  此外,一线城市的豪宅项目再现日光盘。

  3月18日,上海首个线上开盘项目——绿地·海珀外滩认筹结束,首批203套房源,共计认筹328组。这个项目地处黄金宝地,均价13.8万元/平方米。

  4月5日,深圳南山区招商蛇口太子湾·湾玺再次开盘,单价9万元~13万元/平方米,总套价格2900万元~5500万元。合计54套公寓,半天时间全部售罄,吸金约23亿元。

  “房价为何会涨?”作为从2000年开始报道房地产新闻的资深房产记者,经常有各种各样的人在各种各样的时间和地点——问我同样的问题。

  好吧,今天集中回答一下这个问题——新房的价格为啥会涨(二手房是存量商品房,又有自身特殊因素,暂不讨论)?。

  核心就是:房产很特殊,既有一般商品的属性,又有投资品的属性,这个属性不以人的意志为转移,必须结合这两点才能看懂房产。

  房地产周期因素

  在探讨房地产周期之前,大家要先了解一个事实:二战之后,世界经济从战乱中恢复发展,在此时日本、中国香港、美国等地的房地产市场开始活跃,房价持续上行,直到上世纪80年代、2003年、2008年,三地房价出现大幅回调。这三地房价,业内以及民间经常用来和国内一线城市房价进行对比,二战之后这三地房价的上行周期超过40年。

  中国内地的情况则比较特殊:直到上世纪90年代才开始出现房地产公司以及房地产交易活动;直到2003年,我国的经营性用地市场化的“招拍挂”制度才全面落实。也就是说我国的房地产市场还非常的年轻。

  房地产周期主要分为长周期和短周期。房地产周期运行又以美国最具代表性,因为美国的房地产市场有上百年不中断历史,可以观察出周期性。其长周期通常是16-22年不等,短周期一般是4-6年不等。

  目前中国的楼市正处于首轮长周期运行过程中,房地产消费、房地产投资都尚处于“弱冠之年”,加之中国的城市化进程还未结束,所以这个过程中房价具有上行的合理性。

  土地政策因素

  2003年6月13日,中国楼市首轮“调控”开始——央行出台新的房贷政策,要求各地严控别墅等“高档住宅”的贷款;同时,建设部在全国范围内“严查土地审批”,控制土地供应总量,为房产热降温。

  一直到2016年第五轮调控开始(持续到今天),从17年来历次调控的手段和目的来看,发力点都是“抑制需求”“抑制供给”(土地),从效果上看并不理想。当前很多专家、学者也发表文章,指出土地供应不足是造成房价上涨的重要原因。

  当然,从“供需理论”非常容易解释 “土地少房价涨”,但不应该浅尝辄止,应该继续追问——为什么一线城市、热点二线城市的住宅供地这么少?难道决策层不懂“增加供给就能抑制价格”这个浅显的道理吗?

  当然懂,但是涉及到“耕地红线”这个深层话题。作为土地政策的核心,确保耕地的总量保持一定规模既是民生问题也是国家战略问题。

  目前,“确保耕地一定规模总量”这个目标是分摊到各个省市。其实,科学地讲,不应该采取“分摊”政策,应该全国范围内“调换”。原因很简单,因为各地区的土地价值、功能不一样。通俗地说,上海寸土寸金的土地上不需要种植草莓;而兰州等地不应该把大量荒山削为平地,然后发展为没人去的空城。

  打破这个土地瓶颈,就需要进一步深化土地政策方面的改革。值得欣喜的是,已经有些变化,例如在新一轮长三角发展规划中,区域内的土地已经可以进行调剂。但是,改革的力度和范围还远远不够。

  城市规划思路转变

  中国的城市规划思路正在发生转变。前几年是“撒豆子”式的发展“新兴城镇”的路线,特点是地方政府主导,不尊重个人对城市以及未来生活的选择。所以出现了怪现象,城造好了,人不来、资金不来、产业不来——还是鬼城,这也是目前三四线城市房地产大量积压的原因所在。

  而在 “十三五”规划中,国务院提出将建设19个城市群。例如,以上海为龙头的江苏、浙江、安徽四省市26个城市将组成“长江三角洲城市群。”特别值得关注的是,这些城市群规划中,不再局限在京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区,甚至包括晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、天山北坡等。

  可见,中国未来的城市发展思路是,用核心城市的资源和产业、金融、服务等吸引力来带动周边一片共同发展。这意味着,发展“城市群”是中国未来城市规划的总体思路。可以预见的是,“城市群”中的核心城市对人口的吸引力还是会持续的,其房价也相对更具有支撑。

  货币因素

  2009年之后,中国广义货币M2大规模超常增长,甚至超过美国和日本,成为全球规模最大的国家。

  以2012-2015年三年的M2增速为例,更为直观。数据显示,2012年年末,广义货币(M2)余额97.42万亿元;到了2015年年底则快速上升到139.23万亿元。3年间,平均年化增长14.3%。

  这三年的GDP增幅为7.6%、7.4%、6.9%。由此可见,三年内M2增速大幅超过GDP的增速,几乎超过一倍。那么从理论上来说,一定存在通货膨胀的现象,即物价上涨。然而这期间中国的CPI指标很正常,没有大幅度增长,答案就是“通胀”大部分被房价的上涨顶替了。

  海通证券曾发布一份研报,就北京、上海、深圳十年(2005年-2016年)的房价进行分析,发现其房价涨幅与地方存款总额增幅高度重合。在该周期内,上海的存款总额年均增速15.6%,同期年均房价上涨12.3%;北京的存款总额年均增速15.5%,同期年均房价上涨13.9%;深圳的存款总额年均增速19%,同期年均房价上涨19.5%。

  2015年,作为国内金融行业高度聚集的“京沪深”三地存款总额增幅均出现了一个脉冲式增长,分别达到30%、42%和57%。深圳在存款增幅上的领先。现实情况是,2015年之后的一年多时间内这三地的房价也快速上涨。由此,可以得出一个结论,货币宽松是房价上涨的重要因素之一。

  最近几年,在去杠杆、去产能、泡沫行业出清的大背景下,为了防范金融风险,货币增速大为下降。

  但是,2019年12月末,广义货币(M2)同比增长8.7%,为近两年来新高,新增人民币贷款1.14万亿元。

  2020年1月,M2同比增长8.4%,总量则突破200万亿元。从过往数据分析,2013年时M2才突破了才100万亿元,七年时间翻了一倍。可以预见的是,在未来一段时期内中国广义货币M2增速还将保持在一个较高水平(相比GDP增速)。

  综上所述,房价为何会上涨?你应该明白啦。

(文章来源:理财周刊)

(责任编辑:DF513)

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