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买对人生第一套房 全凭这份攻略

2018年01月10日 07:28
来源: 她理财网
编辑:东方财富网

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  朋友前几天打算置业,她感叹,“这才几个月,好的户型就涨了10多万,而且银行利率都上浮10%,早早搞定的你们真走运!”

  回头想想,也是一波三折。总结了一份精华,希望能帮到大家。

  一:买房前的思考

  1)为什么买房:刚需?投资?还是住投两用?

  2)买房的利弊:什么事情都有两面性有利必有弊:

  利:名声好,脸上有光;安居乐业(安定才会安心谋发展);相当于每月强制储蓄;只需付30%的首期款,就可提前享受优质的居家环境,这也是利用好经济杠杆,以小博大。跌了,就当交房租;不涨不跌,就当免费享受;涨了,免费住还有钱拿,怎么看都很划算。

  合理负债是可以的,就怕一味炒房让负债压垮身体,影响生活,反而是弊。

  二:买对房的九大攻略

  1)地段

  买房首要考虑的是地段,但怎样算好?城市最发达的中心肯定是最好的,但也是最贵的;比如上海的陆家嘴,杭州的西湖,广州的天河区,深圳的福田区等等。

  紧挨着市中心,也就是离市中心不远。如果小区附近正在建或已经有地铁,这样都可以考虑。只要是衣食住行各个方面非常便利的区域就是都是不错的地段。确定喜欢的地段,再根据手头可支配的资金和银行可贷款金额,来选择适合自己的小区。

  2)看房:

  →先广撒网,再锁定较中意目标

  →查看小区地图(可以清楚房源位置,整体朝向,周边环境)

  →查看户型(type):住房的结构和形状+楼层(6-18楼都很好)

  →主要把控主卧+阳台的朝向与光线(南/东南最佳)

  →看房最佳时期两个月内,太久易疲惫,太快易仓促

  →打探口碑,下手快

  当你一进门通风透气,第一感觉舒服就好。注意看房顶是否有墙漆发霉脱落,终日无太阳,太潮湿的房间最好不要。主卧和儿童房还有阳台的朝向最重要,把好这三关。

  3)谈判

  →第一次留个好印象

  →技巧:哭穷,坦诚,分析自身买房风险与成本,打人情牌,业主可能会让价

  →出现问题,解决问题,尽早拿下

  4)精算

  买单前,涉及到价格的,请自己多动手算算。因为我吃过一次亏,本是很相信业务员,没想到付款后再仔细一看预算表,多收了将近一千块。中介根本没有按最终谈下来的价格,只不过按原价优惠了一点点,坑爹!

  就好比吃小龙虾,你买20只,老板通常只会给你18只。一般人是不会去数的。有一次我闲来无事,数了一下,真的少给了2只,跟老板一说,他赶紧补上,还多送两只。少被坑就要多个心眼,自己动手算清楚。

  5)签约

  与中介签约,仔细阅读合同,确定无误,签二手房居间合同、盖手印,付定金和中介费,信用卡或储蓄卡都可以。

  与银行签约前,有些银行需要买家提供无房证明,证明是首套房。房管局办理无房证明步骤:填申请表→身份证复印,签字盖手印→15分钟后凭身份证取

  6)公证处

  办公证,委托担保公司工作人员跑腿,代办业务。服务费我们当时交的是3850,不用自己跑。不同地区价格有所区别。

  7) 银行折扣

  当时中介主推中国银行和兴业银行,但我们跑遍了各大银行,回复都是“即便买理财产品或者保险也很难拿到折扣, 最高也只有95折,但也不敢保证,还得看最终放款日。”那个时候到处都是银行利率上浮的消息,能维持基准利率就阿弥陀佛,还想奢望打折!

  尽管希望渺茫,我们通过努力还是找到了广州银行, 最后能拿到9.1折,很是欣慰。所以为了省钱,我们需要:

  →主动咨询多家银行

  →提供资料:夫妻双方各6个月流水,双方收入证明,身份证,结婚证

  →请中介(普贷)或担保公司(快贷)帮忙找有折扣或基准利率的银行。

  →赶快行动,做最好的希望,最坏的打算。

  8)贷款与月供:

  →月贷款利率:贷款金额每个月需要付的利息费率

  申请贷款后陆续凑首付,准备好放在活期里,银行会查。理财也好,保险也罢, 财力越好,征信越高,放款越快。

  →按照等额本息,我们头一个月的月供是8001,以后每个月15号都是7817,其中本金:2072,利息:5745。

  9)有效流水:

  银行卡收入(进账)需放活期2天以上,只要有结息,都算有效。如果不是上一秒进账,下一秒转出,或者当天到账当天转,应该没问题。有流水的银行卡都可以打印,每个月的总收入是月供的两倍即可。

  如果主贷人是全职太太,可以提前半年以上准备。 例如,弄两万去银行或P2P理财,到期回款两三天后再投资,以短期安全为主。月初投资,月底活期留一万左右。如果银行问起“怎么没有代发工资这一项?”,你可以回答“都是给现金的”

  (三)警惕二手房交易的十大陷阱:

  1)虚假信息:业务员的朋友圈,网站,店面的又好又便宜的房源,大多只为吸引眼球。

  2)套路深:胡乱看房,要么给你看最差,要么最贵的,完全不考虑买家需求,绕弯误导。买家一开始明确说出要求,直奔目标,避免浪费彼此时间。

  3)夸大卖点:例如小房子,虽然赠送面积多,但平摊下来(总价除以房产证上的实用面积),均价反而高于市场价,并不划算。

  4)霸王条款:例如,补充附加条款:“如果六个月内无法拿到银行同贷书,则判做买房责任,订金不予退还”,这明显对买家不利。

  5)隐藏实情:小中介黑心中介一房两卖,一房几卖,所以要查看房产证是否业主本人,确保产权清晰。

  6)虚假承诺:谈好的佣金,容易变卦。他们会辩解看房久,变相收所谓“辛苦费”。看房前请明确告知 “不要胡乱看房,有意向房源再联系,免得浪费彼此时间”

  7)潜在费用:例如水费电费,燃气费,供暖,有线电视费,物业费等等是否欠费;房子售价是否包含家具,也应交代清楚,体现在合同上,确保买家权益。检查无误再签约~

  8)贷款猫腻:与银行签约时没时间让你看合同。这有可能会导致借款的条件是需要买保险或理财产品,但你在此之前并不知情。或者合同签错,后期办理抵押也麻烦。所以请提前了解清楚!!

  9)注意:公寓和住宅的区别,产权性质是不一样的,市场上的一手公寓个人没办法买。虽然二手公寓个人可以交易,从目前来看,前景并不乐观。

  此外,房子也有折旧率一般来说,旧房价格=造价-年折旧费*已使用年数。其中,年折旧费=造价*(1-残值率)/折旧年限

  10)“定金”“与订金”一般订金,是预定,预付的意思,一般可退,就是可以根据具体情况,协商返还或者抵扣。

  而“定金”,一般不退,谁违反合同约定,还会重罚。以后不管买日用品还是买房,只要开收据或签合同,务必留心问清楚,以免产生纠纷。

  此外,一定要记住两个原则:

  1)趁早

  早起的鸟儿有虫吃,早去的人们不排队。因为早,每次不管是房管局,税局还是银行,我们总在最前面,省时又省事 。

  2)细心:

  有句话说的好:“小心驶得万年船”,谨慎些,别事后再后悔。

  最后,在小她社区中经常有人问:“什么时候买房最合适?”我觉得,市场波动很难预测,如果有需求,凑得起首付,还得起月供,或者说买了房不会影响生活质量,这就是最佳时机。做任何投资一样,新闻以及各种消息仅供参考,最重要的是靠自己判断。

  今天的分享就到这里了。

(责任编辑:DF316)

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