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房企该如何“活下去”

2018年10月09日 10:56
作者:潘晟
来源: 上海金融报
编辑:东方财富网

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  “金九”泡汤,“银十”难现,今年的楼市传统旺季明显成色不足。国庆长假期间,多个楼盘推出了假期打折活动,但不少楼盘访客数量不及以往,市场总体较为清淡,“一房难卖”与半年前的“一房难求”形成了鲜明反差。而在国庆长假前,万科秋季例会现场打出的“活下去”三字标语,更让初秋的楼市显得分外萧索。

  应该说,仅从经营数据看,房地产公司的日子过得还不算太糟糕。根据万得资讯数据,今年上半年,三分之二房地产上市企业的归属母公司股东净利润实现同比正增长。即便“金九银十”成色不佳,大多数房企似乎还不至于为生存而挣扎。

  更何况,从宏观面和政策面看,房地产行业“最黑暗的日子”也正在过去。一方面,自今年4月触及101.39以来,国房景气指数已连续4个月反弹,8月达到101.98,回到2011年年中水平。另一方面,虽然在坚决遏制房价上涨的主基调下,房企融资约束仍在,但受益于货币政策边际宽松,房企的资金面压力有望得到一定缓和。

  在曙光初现之际,以万科为代表的龙头企业却开始考虑如何“活下去”,无疑值得关注。事实上,在更早些时候,万科掌门人郁亮已经提出“万科要做的第一件事,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标”,而最让郁亮担忧的则是“6300亿元回款”——“这是所有业务的起点、基础和保障”。

  笔者认为,从表面上看,房企回款压力骤增,是在严监管和防风险的背景下,融资渠道持续收紧和库存去化滞缓等多重因素叠加的结果。但从更深层次的角度看,这是房地产行业在逐步由增量市场向存量市场、由高速增长向精细管理转变过程中不可避免的阵痛。

  在过去较长时期内,住宅开发是大部分房企的主业,以高周转推动规模扩张是其赖以生存的“法宝”,但随着楼市调控层层加码,高周转的经营模式已难以为继。以万科为例,今年上半年存货周转天数约1601天,较2017年底的1198天大幅上升。虽然房企销售存在明显的季节性特征,年底的存货周转天数会明显低于年中,但从目前“金九银十”的情况看,全年周转速度能否回到3年左右仍是未知数。而通常来说,如果非高端项目的去化时间超过3年,将影响企业的短期偿债能力。万科尚且如此,其他中小型房企面临的资金链压力可想而知。

  展望未来,在高周转模式玩不转的背景下,房企想要“活下去”,转型是必然的选择。事实上,今年9月,万科和保利相继更名,在公司名称中去掉“地产”两字;而在此之前,朗诗绿色、时代、龙湖、万达等亦相继在名称中完成去地产化。目前来看,虽然具体路径不同,但以住宅开发为基石,逐步增加多元化业务占比的大方向相对明确。特别是对于大型房企来说,规模为王的时代已然走向终结,在住宅开发业务遭遇“天花板”的情况下,实现从地产开发向“运营+生态建设”的跨越,已成为好好“活下去”的必要条件。新的格局正在形成,谁能脱颖而出?我们拭目以待。

(文章来源:上海金融报)

(责任编辑:DF064)

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