80后的真实奋斗史 动足脑筋实现自己的别墅梦想

　　80后MM的真实奋斗史4——动足脑筋实现自己的别墅梦想

　　先从买房的念头说起。

　　相信大家都已经感觉到了，通货膨胀的压力日渐显现，手握大把钞票绝对不是明智之举。为了跑赢通货膨胀，我这里建议几种方案：

　　资金少而分散——保险、基金定投；

　　资金不多但相对集中——银行理财(RMB10W+)、基金、股票；

　　资金充足——购房。

　　为什么是购房呢？很多人会说以现在的房价，租金的回报率还不及银行利率。其实现在购房根本不是为了租金，而是保值增值。不动产的保值增值是通过两个方面来实现的：

　　1、货币本身的通货膨胀，即钱越来越不值钱。如果贷款买房，虽然承担了部分利息，但月供是固定的，还可以提前还款，等于把通货膨胀的风险转嫁给了银行。

　　2、地价的增长。所谓的“房价”包括房价和地价两部分，我们购买到的实际上是一个水泥小盒子和其所坐落的那一方土地70年(商业用房50年)的使用权。会增长的只是地价，房子本身则因折旧而不断贬值。因此房子到一定年限，即均衡房价地价达到相对高点时，应选择抛出。如果大家有兴趣我可以专门开帖对自己的这一理论给出事实论据，今天重点不说这个，就不加赘述了。

　　年底盘点了下，家里流动资金120W+，按照现在的理财增长，虽然可以过得不错，但几年后父母退休生活就不会那么宽裕了，毕竟家里固定收入主要来源还是父母工资。另外，我的投资大头外汇今年取得了不错的收益，但已经过了快速成长期，可以说基本已成鸡肋，全部投入股市风险又太大。加之我是一个愿意为了增加财富苦那么一下下的人，于是大力游说家长买房。

　　俺妈也是个意识超前的主(绝对是我的偶像！)，立刻就接受了这个提议，于是俩女人全然不顾保守派老爸的反对，义无反顾轰轰烈烈开始四处看房！

　　下面说说选房历程。

　　在看到财经台的广告后(俺家基本锁定财经台，多么恐怖的氛围-_-！)，我们冲去兰皋路铜川路口的一处新开楼盘看房，小区名称是品尊国际，包装那个好！具体不说了，网上可以搜到。按照家里的实力，我们只买得起最小的房型96平米，单价3.4W，总价330W+。当时被小区环境、装修晃花了眼，差点就买了，可售楼处太牛，当场要付10%，就是33W。那天是周日，不可能拿到这么多钱，全家人当场只能拿出5W，只好说回家再想办法。

　　幸亏有了这么个曲折，不然现在恐怕要欲哭无泪了。

　　回家后冷静的老爸狂泼我们冷水，为了借款，我们还请来了我开公司的姑父。姑父了解情况后也说希望我们再慎重考虑，因为这个小区的地理位置并不值这个价格。

　　经过两个小时的讨论，我也冷静下来，整理了一下思路(估计要被开发商灭口了)：

　　1、这个地方是中环的位置，只因为有地铁，叫到了内环的价格；

　　2、周边都是90年代初的旧房，人群消费能力相对低，商业繁荣起来的可能性小；

　　3、通过拆迁改变周边环境可能性小，因为成本太高；

　　4、小区旁边就是交通路的铁路，道路完全阻断，自驾车交通十分不便；

　　5、为了买这套96平米的房子，我们必须卖掉中环自住的122平米住房，生活水准实际下降了；

　　6、物业费高、得房率低，不可能自住。

　　这套房子的定位只能是出租房，但这样的价格只为出租，还要卖掉现在的住房，风险显然太大。并且，最关键的是，综合以上几点，这套房本身的升值潜力并不大。因为仔细分析这个小区，建房的成本即房价很高，而会升值的地价反而不高。这样的房子自住无所谓，作为投资就不理想了。

　　综上所述，这套房当天就流产啦。

　　但是我不死心，因为姑父提了一句，这个价钱可以到昆山买别墅了。姑父的公司正好在昆山，紧贴着安亭，我父母也在安亭工作，对这片地方也很熟悉。安亭是规划中的国际汽车城，发展势头很好，最近又开通了轨道11号线，到徐家汇也不过40分钟，十分方便。

　　依照目前的房价，上海的别墅开价那都是千万，杀了我也买不起>_

　　最终买下这套房并没有花多少时间，因为在正式出手前我们经历了几个月的看房、比较过程，已经有了一个预期。

　　综合来看，这里是全新现房，开盘不久，未经人转手；

　　步行10分钟就到上海界，完全可以享受到汽车城的联动效应；

　　周边是统一开发的新区，环境好，设施也很现代，整个大社区板块显得比较高档；

　　紧贴安亭老街，生活便利，又享受昆山的低生活成本；

　　步行20分钟可到轨道11号线安亭站。

　　看中了板块、环境、交通后，只是看小区环境、房型、朝向、价格，这个工程量就小很多了。我喜欢南北通透、采光良好的房型，另外还有一个额外的要求，就是每一间都要有窗。可别小看这一点，如果有一间房间没有窗都会非常非常的难受，尤其是卫生间。

　　这个小区的房型都还不错，位置我们没得挑，只能在剩下的房里买最便宜的。不过所谓一房一价，也就是买新房时有这个说法，到出手时全都一样按平方算的。所以我建议朝向要选好的，位置没必要挑最好的，尤其是投资房。

　　然后，来聊聊价格问题。

　　这一点可能很多人都会忽略。可是这真的真的太重要了，真金白银阿，一套房子哪怕打个99折都能省下不少钱！与其在菜场跟人磨，不如找售楼处的销售经理磨！没啥丢人的，记住一句话：像穷人一样还价，像绅士一样付账！还价成功，付款当然爽快。

　　我的诀窍是不要找销售员谈，他们没有权限，谈死也没用。直接找他们经理，据我了解，只要你愿意磨，经理可以给你97折，如果你拼命磨，95折也是有可能的。

　　我们的房子363W，按照3%算，契税接近11W，总价374W.

　　我们磨了一个小时，要到95折，房价345W，契税10.3W，合计355W就搞定了，便宜了将近20W。这些钱靠省要省到什么时候啊！

　　最后到了调动手中资金的问题了。

　　房子的主贷人是我，可以享受利率七折优惠。

　　首付20%，70W。这样我们的股票什么的不用全部清仓，也就是还有赚外快的资金。

　　贷款275W，我们听了售楼处的建议，在他们有关系的江苏银行申请贷款，利率和上海差不多，但是可以随时提前还款，而上海规定至少一年，最优惠的上海银行也规定半年后才能提前还款。这意味着又能省下大把银子。贷款30年，因为年限最长，月供压力最小。

　　我们在内环还有一套房，长租在外面。提前还贷的资本就是出售现在中环自住的房子。这套房买下时60W，现在可以到手240W。因为附近在建地铁，价格还是看涨的。但是对我们来说到这个价格也差不多可以出手了，等完全没有上涨空间时就不会再有人接盘了。

　　等房子出手，我们的贷款就所省无几了。并且因为购入的是现房，完全可以毛坯出租，哪怕租金3K，加上内环的房租，轻松实现以房养贷。

　　到这里，细心的亲一定会发现一个问题：那我们一家住到什么地方？

　　呵呵，的确，住惯了现在的房子，我上班近，家里还有只大狗狗，租房、搬家真的很麻烦。内环的房子如果收回来，要重新装修，这样要支出10W左右。

　　我伟大英明美丽的妈咪想出了一个办法：我们跟购房的下家可以商量一个双赢的方案。

　　这套房的租价是4K/月，我们可以和买家商量成为买家的房客，根据买家的意愿一次性租3年或5年，租金3.5K/月，直接从房价中扣减。

　　如果买家同意我们租3年，则租金为4.2W/年，3年为12.6W，也就是说买方可以以227.4W买下房子，不但资金压力小，还可以省下5K左右税金。

　　如果同意我们租5年，我们还可以优惠5W作为折旧，加上5年租金21W，即214w就可以成交，买家付款压力更小，并可以省8K税金。

　　以上方案对投资客或年轻人很合适。

　　投资客本身也要出租，我们是本来的房主，对房子爱护有加，3-5年的折旧很小，而这个租金像招租多数是群租或开公司用，折旧非常大；

　　对于年轻人或改善居住条件者而言，本身资金有限，每月3.5K的租金够先租一套不错的房子过渡3-5年，而本身的购房成本减少了几十万。

　　呵呵，这就是我们动足脑筋的结果啦。看，其实很简单吧？

　　任何生活都是经营起来的，大家一起加油，一起成为有钱人的祖先！  （转自网络）