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上海长租公寓调查:确存高出市场价20%-40%收房情况

2018年08月25日 13:04
来源: 中国经营报
编辑:东方财富网

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  “这个市场确实足够大。希望会有更多参与者和监督部门进来,对行业的发展有好处。”8月23日,寓多多品牌公寓创始人魏良庆向《中国经营报》记者表示。

  近日,受“胡景晖炮轰租金被离职”“自如等23家中介违规遭查处”事件的影响,“长租公寓推高房租”的声音甚嚣尘上,长租公寓被卷入舆论漩涡。在这背后,不同玩家入场、不同资本裹挟的长租公寓市场构建了一种新的行业生态,却也正陷入一场资本的“酣战”。

  连日来,本报记者先后实地走访了上海市内的自如、青客公寓、蛋壳公寓、V领地青年社区以及旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK,以下简称“旭辉控股集团”)旗下博乐诗服务公寓、柚米国际社区等多家长租公寓进行调查。

  旭辉控股集团相关负责人回应称,旭辉领寓在租金上涨逻辑上参考本身持有或租赁的物业的市场波动(租房有其时间周期)进行调整,不会发生突然涨价的情况。

  魔方公寓相关负责人回应表示,最近相关热点跟魔方集中式长租公寓关联性不大,不方便予以回应。V领地相关负责人表示,V领地做的是集中式长租公寓,跟自如、蛋壳等分散式拿房模式完全不一样,同时,V领地也没有做分散式公寓的计划,不方便接受采访。

  租金涨价风波

  房租暴涨,成为这个夏天的热议话题。胡景晖的一句“他们以高出市场20%到40%的价格在收,导致收房成本直接上升”在引起巨大争议的同时,也道破了房租上涨的事实。

  8月19日,记者实地走访了位于上海市昌里路98弄117号上南七村的自如品牌长租公寓。记者了解到,该房整租押一付三,月租为3990元;如果要押一付一,则需在3990元的基础上每个月多交5%,合同期为一年一签,为线上签订,如果续租,系统会自动涨价,但该工作人员称他们可以申请调价。

  8月20日,记者实地走访了上海市嘉定区真南路和民主东街的蛋壳公寓。据相关销售人员透露,近段时间以来,上海房租涨价明显,“上半年的房租跟下半年的房租都不一样,差不多相差400元?500元”。

  8月21日,记者实地走访了位于浦东大道1139弄的V领地青年公寓,记者从工作人员那里了解到,从今年3月份到现在房租已经涨了接近10%。该工作人员称,如果租客需要续租,会在原租金的基础上上涨3%,续租不到半年不会享受折扣优惠。

  8月23日,记者实地走访了位于上海市浦东新区浦东大道的柚米国际社区,记者了解到,该公寓房型都是统一的,面积在25?30平方米,租金在3500元左右,但是短租的租金要比长租的租金贵10%。记者在走访该公寓附近的一家太平洋房屋中介时发现,一个35平方米左右的整租房租金仅3000元。

  此外,记者对比发现不同长租公寓推出的类似房源价格也不相同。同样位于上海市徐汇区的实业公寓内合租的一间9平方米的卧室,蛋壳公寓APP上面标示的价格为3090元/月、2830元/月不等,自如APP上面标示的价格为2730元/月。

  魏良庆坦言,“以高出市场20%?40%的价格收”确实是存在的,好的房源、地铁口的房源往往是长租公寓运营商争夺的焦点,每一家收房条件都不相同,“为了竞争,彼此抬价,很常见”。

  不过他同时表示,长租公寓还处于行业发展期,就目前来说,长租公寓占整体市场份额仅为2%左右。对房租即便有影响,远远没有达到人为能抬高整体市场价格的能力。“租赁市场租金上涨的根源在于供需矛盾。就目前而言,毕业季的影响,大量学生走向工作岗位,市场需求大增,而供给有限,导致房租上涨。这也算是一个主要影响因素。”

  针对长租公寓运营及企业发展相关问题,青客公寓副总裁屈成才在接受本报记者采访时表示,青客的采房过程会经过多个流程的审批。首先,采购行为和出售行为是由两个团队分别来进行的,如果采购价格过高,销售团队有权否决掉这个单子。其次,青客会有一个收益管理部门对整个价格进行审核,对一些异常波动的数据做审核,也有一票否决权。因此不会出现哄抬价格的现象。

  “租赁市场已经出现了垄断定价权,如果都是小公司、小业主,互相有竞争,但如果是一个有几十万套房的庞然大物,它是有定价权的,不仅仅是二手房买卖,租赁也一样。以小区可比租金价格,包括自如等房源租金,相比普通租赁房源价格要高30%以上。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  除了定价方面不透明,本报记者实地走访多家长租公寓了解到,青客公寓、蛋壳公寓等长租公寓大多为零散房东的房子,分散在不同小区,加以简单地分割和装修之后,出租给年轻人。

  8月20日,记者实地走访了位于上海市嘉定区新源路的青客公寓发现,除了原有的房间布局,其中一间为客厅隔断出来的房间。“我们虽然是做公寓,但实际上是以住宅形式的。”相关工作人员表示。

  记者在对蛋壳公寓的走访中也了解到,小区外没有任何关于蛋壳公寓的介绍,仅在房间内不同卧室的门上标有“蛋壳公寓”等字眼。除了原有的房间布局,另有一间卧室为客厅隔断而成。

  不过,上述长租公寓运营商直言,“N+1是抑制租金上涨最重要的手段,房东在把房子出租出去的时候不会因为有没有隔断降低对租金收益的期待,但是你在少了一间房的情况下租金势必会加到其中的每一间房上面。”

  张大伟分析认为,对于当下租赁市场的乱象来说,大量的资本进入的是存量改造,存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价。

  多方资本“酣战”已现爆仓者

  尽管不断有资本“杀入”长租公寓领域,低回报率的盈利困局也一直在考验着行业内的各位“游戏玩家”,大潮退去,方知道谁在裸泳。

  我爱我家前副总裁胡景晖关于“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”的警告话音刚落,日前,杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产,给其曾服务的业主和租户留下了一地鸡毛。租客们通过一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP,平台公司一次性把租金付给了鼎家,租客再每月返还给贷款APP相应的金额。如今,鼎家破产,租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时向爱上街还钱,而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金,一些房东已经准备收房。

  事实上,长租公寓“金融贷”在行业内并不稀奇。记者在走访中了解到,蛋壳公寓付款方式分为“半年付”和“一年付”两种方式,不用走分期付款的流程。“一年付”为押1付12共13个月的房租,“半年付”为押1付6共计7个月的房租。此外,如果租客选择“押一付一”的付款方式,则需要由蛋壳公寓出面并以租客的名义与金融机构签订一年的贷款。不过,对于具体签约的金融机构,上述销售人员却表示并不清楚。

  青客公寓相关工作人员表示,签约都是以长签形式进行,“半年签”需“押二付六加当月剩余天数”;“一年长签”需“押一付一”,中途退房押金不能退回。长租实际上是“租金贷”形式,“我们青客公寓租的房子,跟银行签订合同,租客每个月还的账单实际上是银行替我们在收钱,是以客户的名义进行贷款。”

  8月21日,记者实地走访了位于浦东大道1139弄的V领地青年公寓,据工作人员介绍,该公寓分为短租和长租两种方式,只要租期在六个月以下,均为短租。在租金方面,短租租金按官网价格,长租租金公司规定可以有九五折的优惠。在付款方式方面,半年合同的付款方式为付三押二,一年合同的付款方式为付一押二,但是可能需要办理租金贷,贷款业务可以直接在APP上进行办理,每个月按期按房租还贷款,期间产生的利息由公司负责。

  除了品牌公寓运营商,万科、旭辉、龙湖等一些传统的房地产企业也开始涉足房地产企业。据悉,在长租公寓发展方面,旭辉领寓目前已形成博乐诗、柚米、菁社三条产品线,并于19座城市落地70个项目,管理规模逾35000间。

  8月23日,记者实地走访了位于上海市新金桥路1568号的博乐诗服务公寓,据工作人员介绍,该公寓属于酒店式公寓,租金12000元/月起。同时,记者还了解到,该公寓一天的房价大概在五六百元左右,和酒店类似,房间里家具家电齐全,并且配有健身设备、会议室和餐厅。该公寓还有商务中心和快递服务。

  “一线城市房租上涨较快,长租公寓争抢房源确实是不争的事实,就像一年多前的共享单车市场,竞争激烈的时候,几大巨头在资本支持下采用高成本扩张方式,改变了行业生态。长租公寓市场远远比我们想象的要大得多,其中包括万科、龙湖、旭辉等传统房地产公司都有自己的品牌,华住等酒店集团也入局,更不乏自如等从中介机构成长起来的品牌,以及以寓多多为代表的创业公司,这个市场足够大,不是一家或者哪几家可以完全控制的。”魏良庆说道。

(责任编辑:DF376)

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