房价长期将怎么走?就看这个关键点

2017年10月27日 06:48
来源: 嘉丰瑞德
编辑:东方财富网

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  房价一直以来都是大家非常关心的话题,尤其从去年开始,在政策不断收紧的情况下,大家对房价的关心度又更上一层,只要稍有变化,立马就能变成聚焦点。

  不过相较于房价现在的情况,很多人更关注的是房价的未来走势。那房价长期将怎么走?这就离不开一个很重要的因素——人口.

  从城市地域分析

  根据此前的一份报告显示,通过对美国日本人口流动的趋势研究,可以发现人口迁移呈现两大阶段:

  第一阶段,人口从农村向城市迁移,一二线和三四线城市都有人口迁入,这可能跟这一阶段产业以及加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。

  第二阶段,人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线城市人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

2011-2015年中国主要城市人口增长

  尽管从第一阶段到第二阶段的过程中,会有短期的大都市圈向区域中心城市回流现象,但不改变大趋势。而中国目前正处于第二阶段,一线城市和部分二线城市的人口大量集聚,对房子的需求也在不断增加,当供给有限而需求增加时,就会引起房价上涨。

  同时,财富管理机构嘉丰瑞德的分析师指出,三四线城市由于人口增长停滞,所以面临长期的去库存压力,而房价要涨上去也比较困难。

  从整体进行分析

  从城市地域分析来看,房价和人口聚集程度有相当大的关系,下面再从整体进行分析来看看结果如何。

  自1945年以来,中国先后经历了三次婴儿潮:

新中国成立以来的三次婴儿潮

  第一次婴儿潮是1950年代。1945年之后,年出生人口首次超过1000万,到1957年达到2138万的高点后开始明显下降。到1961年,达到1141万的低点。

  第二次婴儿潮从1962年开始,持续15年保持在2000多万的高位,直到1976年。

  第三次婴儿潮从1986年到1990年,尽管1980年以后开始施行计划生育,但因上一次婴儿潮的人已经长大成人,开始结婚生子,产生了第三次婴儿潮,称作回声婴儿潮。

  如果以此类推,那第四次婴儿潮就应该是1987年之后的25年,也就是2012到2015年左右,但事实却是,第四次婴儿潮并没有到来。根据统计数据,2005年出生人口为1617万,此后一直在1600万左右徘徊,最高点是2014年的1687万。

  有业内人士指出,其实我国人口早在上世纪80年代中叶就进入了相对意义的下降,但绝对意义的下降还需要若干年。从大多数专家意见看,中国人口总量的绝对减少应该是2030年前的事情了。

  人口的整体减少势必意味着随着时间推移,劳动力人口也会相应减少。根据现有数据统计,从2012年开始,劳动力人口已经开始减少,2012减少345万,2013年减少244万,2014年减少371万,2015年减少487万,2016减少349万,5年已经累计减少1796万。

2015年中国人口金字塔

  嘉丰瑞德的分析师表示,人口减少和收缩就意味着未来经济可能会处于一个低速发展的状态,而且对经济的各个方面都会产生影响。

  过去30年,我国经历了经济的高速发展期,60、70后的财富增长故事不绝于耳,他们也都很热衷于投资理财,信托、股票、基金等均是他们考虑的方向,且现在很多能加杠杆买房的差不多也都是这代人。但未来80、90后要想再高杠杆买房,就会面临极大的风险。

  另外,随着人口减少,对于房子的需求也会随之减少,那房价要往上涨就不是件容易的事了。

  当然,影响房价的因素有很多,人口并非唯一因素,货币、城市经济活力、政策等均会对房价产生影响,但在房价长期走势方面,人口却是很关键的影响因素。

(责任编辑:DF316)

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