房地产:相爱并没有那么容易

2018年06月08日 09:18
来源: 股市动态分析
编辑:东方财富网

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  大领导强调房住不炒,深圳便出台了二次房改政策,关于这个政策,核心是以政府为主的房产市场供给。2018年至2035年,新增住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套(政府供应),市场化的商品房在70万套。

  其实70万套这个数量很有意思,明显是经过测算的。2010年以来,深圳新房住宅成交量在30000套至50000套之间波动,中位数算下来,18年差不多就是70万套。不过,千万别认为这70万套就能满足市场的需求(有购买力那批人),因为这些年4万套的成交是各种限售政策的结果,真实的需求远不止这个数。

  回到这个政策本身,争议很大,有学者认为这样放弃市场化的房屋供应是一种大倒退。有人怀疑这样政策执行层面上的难度,什么是人才?人才的等级如何?谁住哪一套房子,政府官员的操作空间太大,最终受益的可能是各种有权之人的三姑八婆大姨妈。

  其实,先跳出这个政策来看问题,今天全中国从一线到二线到三四五线城市的房价问题的根本症结在什么地方?供需矛盾嘛。供应短缺,政府把土地供应这块掐得死死的,这是供。需求嘛,则是全民炒房的投机思维。其实简单一点去理解(当然,政策制定出来肯定不会简单),要解决这样的供需问题,政府的着力点应该是怎样稳步有效的放开土地供应,怎样有效地打击炒房客的热情(比如说通过明确的房产税的出台来增加持有成本)。如若不是从根本上去出台政策,以深圳房改为例,由于那60%的政府供应住房的流通是收到限制的,剩下的40%的市场化住房是不是会被炒上天,这就让我们拭目以待了。当然,笔者肯定是希望这样的政策能有效,毕竟呀,涨涨不休的房价面前,年轻人越来越看不到希望了呀。

  再来看房地产公司,放长远去看,房地产公司面临的政策性风险仍然没有消除,长期来看最大的问题还是,如果政府地都批不出来了,巧妇难为无米之炊,没有房卖啊。当然,从年初到现在,房产公司股价的走势差不多已经反映了这样的预期。

  那么,从数据来说话,有什么东西是悲观预期下被忽视的呢?笔者认为是房地产集中度的提升。今年整体上来说房地产公司的日子很不好过,是因为,一方面,政府指导售价,甚至到了每一套房怎么定价的程度,房产公司没办法像前几年那样享受房价上涨带来的红利大赚特赚了。而另一方面,是整个融资环境的变化,在去杠杆的过程中融资成本越来越高。而对于房地产这个行业来说,每一个百分点的融资成本变化,相当于全行业10%的全年利润,这可是1:10的关系呀。

  所以,我们可以预见到的是,今年的房地产行业,一堆中小企业,两头受压,盈利能力急剧恶化,甚至会破产,那么,集中度提升的那个故事就能够继续讲下去了,且能说得通。毕竟那些大而不能倒的房企,还能拿到地,还能融到资,还能卖出房,这就已经很好了,不是吗?所以,宇宙总龙头的碧桂园今年的销售目标在去年5000亿的基础上提升30%到8000亿,应该不难达到吧?数据会说话,前5个月,碧桂园已经卖了3300亿。

  地产的黄金十年过去了,现在的万科的投资价值,也比不上十年之前的万科了呀。毕竟时代变了,全民炒房,房价蹭蹭蹭,到了哪一天泡沫破了,没有人能承受这样的后果,所以得想办法治病,但是怎么治呢,有一些政策又让人看不懂。不过,作为升斗小民,也就先不操心这样的国家大事,只是到了现在,房产龙头们,他们的股票呀,估计是可以考虑考虑入手了哟。

(责任编辑:DF376)

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