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房价为何易涨难跌

2018年05月14日 06:09
来源: 理财周刊
编辑:东方财富网

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   由于调控政策的持续强力压制,多数城市的房地产表现确实不尽如人意,于是我在各种场合演讲时老是被问道:“该不该把房子卖掉去炒股票,获利后再把房子买回来,而且是买个更舒适、更大的云云。”

  听得我直摇头,这真是想象中的美好啊!其中有太多“难关”要过。

  首先,以目前的楼市形势,房子要卖个好价钱并不容易,毕竟“买涨不买跌”是人性通病;其次,股票品类众多,如何选择?购买依据是内幕、小道消息,还是业绩表现?我看都不靠谱。哪怕真的赚到股价了,是否愿意抛售变现又是个大问题。毕竟人性中除了“追涨”外,还有与生俱来的贪婪,赢嫌太少,输则要翻本,最后通常血本无归方休,此一股市“剧情”已不知上演几回。于是别说换大房子,只怕原本的房子都买不回来了!

  曾有人问我:“大盘可以从6124点直降至2000点甚至更低,为什么房价就不可以腰斩呢?更何况环京的燕郊不就已经跌惨了吗?”这让我想起之前也有粉丝问起房价涨跌的原因,想要征求我的意见,我就借由本文一并表达相关观点。

  这位粉丝的见解是:通货膨胀、建筑成本提高、外来人口流入(农村进入城市,小城市进入大城市)、棚改货币化安置等都是房价很难下跌的因素,变数是土地价格、银行收紧信贷使开发商资金紧缺,因此总体来说,可以得出房价未来将呈涨幅收窄之温和上涨态势的结论。

  这些观点都是对的,但都不见得是房价难以下跌的关键条件。因为不论是通胀还是外来人口流入所带来的影响与冲击,都不局限在房地产领域,甚至外来新生人口是否有足够财力购房也存在变数。

  在我看来,观察一座城市的房价是否稳健,消费者购买房产的用途至关重要。如果是以自住为主、非自用为辅(投资、置产的购买控制在10%~15%之间),再配合上述包括通胀在内的各种因素,它的房价便是安全的、可望稳定向上的,反之则易暴跌(燕郊便为殷鉴)。

  这就等同于上市公司的大股东为确保与稳定经营权,会刻意持有一定比例不轻易进入市场流通的“库藏股”。万科之所以会发生“野蛮人敲门事件”,最主要的原因便在于此。公司股份过于分散,经营者以职业经理人为主,加之运营绩效不恶,不免引起财阀的觊觎。

  以房产的角度观之,即使市场推出了足够量的供应,看似有饱和之虞,但由于绝大多数的房源因自用而被“库藏”,且在相当长的时间不会流入市场形成竞争(与股票刚好相反),再结合前述原因,就使得房价在通常情况下,呈“易涨难跌”的特征。

  换言之,燕郊房价之所以重挫——从2017年4月均价接近突破3万元/平米(29047元/平方米),至2018年4月快要跌破2万元/平方米(22074元/平方米),降价达31.6%, 是吸纳了太多投机买气,在后续无人高位接盘的情况下,所导致的价量齐跌。

  而就当前宏观市场来看,这并非普遍现象,因此“卖房炒股”要三思。尤其要注意,政策出现类似2007年对房地产“由压转扶”的转折也存在一定可能性,所以说“卖房炒股”绝非明智之举。

(责任编辑:DF358)

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