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房产税的背景逻辑

2018年03月16日 06:27
来源: 同道金融
编辑:东方财富网

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  说到房产税,绝不是一个单一的问题,而是诸多问题相互交织产生化学反应之后的结果。下面我们从房产税的产业链上游开始,一步一步解读房产税背后的逻辑。

  一、政府为什么拼命印钞票?归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松,如果中国不印,就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀,也要拼命印,而且印得比美国更厉害。

  二、多印的人民币怎么办?美金是全球硬通货,多印了,全世界人民帮着一起稀释,一起承担美国的通货膨胀,这叫通货输出。中国也想学美国,让人民币变成硬通货,或者有限范围比如东亚的硬通货,可惜美国绝对不会同意。因此,在以前,多印的人民币只有一条路:在国内通货膨胀。而以后,随着我国一带一路的推进,人民币国际化进程的加快,这些多印的人民币会有相应的去处。

  三、严重的通货膨胀后果是什么?参考1949年的金圆券,还有1989年的事情。严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此,可以有适度的通货膨胀,但是不会坐视恶性通货膨胀。

  四、如何处理严重的通货膨胀?政府的处理方法,就是挖一个超大的坑,把钱囤积在里面,不让它流动,这样多余的钱就不会进入民生市场,对粮食等基本生活用品形成冲击。这就是一直在做的事情。房价一直在涨,囤积了大量超发的货币。

  五、房价恶性上涨的后果是什么?房价恶性上涨,结果就是大多数人买不起房子,后果也很严重,可能导致群体事件和政局不稳。因此,房价可以涨,但是不能恶性上涨。政府必须对涨幅有所控制,同时加强保障房建设,让最穷的人,最有革命性的人,在郊区有个小房子住,免得他们起来闹事。

  六、如果房市崩溃,下跌一半甚至更多,后果是什么?后果就是银行呆账急剧增加,银行面临破产。同时有很多行业倒掉,或者凋敝,造成失业增加,税收减少,这是政府更不能接受的。所以,房价可以下跌,但必须在政府可以接受的幅度内。

  七、关于房产税大家都知道,卖地财政给政府带来了滚滚财源,但土地一旦卖光,就不会有后续收入了。因此,必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。所以,房产税的推出,是板上钉钉的事情,只是时间早晚了,不可更改。之所以迟迟不出来,主要原因还是因为压力太大,来自既得利益者们的压力。但等大家达成共识,房产税就会呼之欲出,不会有任何迟疑。

  八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗?不会。看看城镇化,在不远的将来,将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来?还不是靠开发商建房子。再仔细看看各地的大开发商,以上海为例,50大开发商里面,有七成是国有或者政府背景的开发商。政府不可能放弃他们。

  九、政府调控的目的是什么?上面可以得出推论,调控的目的,既不是为了让房价上涨,更不是为了让房价下跌。目的是让房地产市场更加稳定,从而使经济可以平稳健康的发展,储蓄更多的货币,免得货币泛滥造成通货膨胀,后果不堪设想。

  十、为什么通过交易环节征重税,而不是持有环节交税?因为在持有环节交税,就会造成大量抛盘,严重的甚至造成市场崩溃,所以要在交易环节征税。交易环节征税,以及限购的目的,就是让交易减少,但又不妨碍真正的刚需购买第一套房子。打个比方,市场上本来有100套房子,每套1万块,那么市场上顶多需要100万的资金就行了。后来,新建了200套房子,每套房子的价格变成了10万块,如果这300套房子全部进入市场交易,就需要3000万的资金,需要银行提供这么多资金,会造成进一步的通货膨胀压力。所以现在政府调控的思路,就是尽量冻结交易,把钱变成凝固的水泥,握在手里,不能轻易套现。

  十一、房价取决于什么?房价是涨是跌,并不取决于政府的调控,而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值,人民币升值,所以大量外资就涌进中国,由于强制结汇,所以央行就被迫发行更多人民币,形成通货膨胀压力。如果美元走强,人民币开始贬值,那么外资涌出中国,央行被迫收回人民币,将储备的美元还给外资企业,流出中国,于是通货膨胀压力减小,市场上人民币减少,房价就下跌。所以,房价的涨跌基本上取决于人民币兑美元的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看,两者惊人的重合。

  这就是房产税背后的经济和金融逻辑,之所以房产税迟迟不能推出,是因为涉及的范围太广。房产税,一个牵动经济大动脉的税种,到底会走向何方呢?让我们翻阅下一篇文章《中国房产税与体制政策的匹配度分析》。

  中国房产税与体制政策的匹配度分析

  今年的两会,房产税被多次提及。3月4日,全国人大一次会议发言人张业遂答记者问时表示:“目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见,争取早日完成提请常委会初次审议准备工作”;3月5日,李克强总理在政府工作报告中指出:“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”;3月7日,财政部副部长史耀斌表示:“目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案”。

  就跟个税改革一样,房产税也是一定要实行的。不过,房地产税模式看似简单易行,有现成的模式可循,但实际上却由于和现有制度存在体系上的内在冲突,特别是在成文法系下,操作难度极大。是否能找到一个土地使用权转间接税续期的模式?如果能够设计一个机制,通过土地使用权续期,降低企业的成本,其效果等于为企业减税。企业竞争力增加如果转化为地方政府税赋的增加,就可以间接为城市公共服务提供持久的税源。这也就是所谓的“第三财政”--国企。“第三财政”模式中的“国企”并非传统意义上的“国企”,只要大众可以通过股份参与分红,私人企业也可以视为广义国企的一种。还可以采用公众基金方案。比如可将城市化1.0阶段垄断土地一级市场的做法移植到资本市场。所有上市企业都必须有公众基金(如社保、养老等)保荐。公众基金按上市价购买原始股并在企业优先分红。这一方案既可以避免对企业加税(政府甚至可以对有公众股的企业定向减税),也可以减少对房地产税的依赖。通过这一制度,可以重建政府-企业-居民间的关系。通过全民拥有资本,体现中国经济制度“社会主义特色”。目前国企已经将部分利润划归社保基金,就是基于这一思路。

  一个可行的思路,就是将城市土地使用权免费续约同自住且在本地缴交“五险一金”挂钩。凡是不符合这一条件的,土地使用权续期就采用房地产税模式。凡是参与本地企业经济活动(“五险一金”)而没有其它住房的,均可享受土地使用权无偿续约。按这样的模式续期,和现有制度兼容性好,社会风险小。但前提是企业必须有足够的竞争力。有多少城市能做到这一点,还需要进一步评估。

  为什么在今年,房产税频率如此之高地进入官方话语?一方面说明官方在节奏把握上结束民间争论期进入立法准备期;另一方面说明,新税种开征的准备条件已经趋近成熟,在这个立法准备期或者第二个缓冲期有足够时间完成更细致的配套改革,因而敢于设立时间表。按照两会上主要相关官员的说法,房地产税立法工作尚在初审准备阶段。实际上,类似房地产税这么重要的税种的立法工作耗时时间往往超过预期。按照比较保守的估计,可能需要四到五年。房产税的准备工作和配套改革还需要一段时间的攻坚。房地产税是一个涉及面非常广的全国性税种,而中国国土之大、国情之复杂在房地产市场有非常明显的体现,很多配套工作还没有完成。

  房产税根子上不只是税本身给民众带来的冲击,更在于房地产问题本身牵动社会。房地产对中国社会影响太大,以至于关于它的细微政策变化都会牵动社会神经。反过来说,当中国社会的住房问题基本解决,房产税焦虑也就迎刃而解,所谓皮之不存、毛将焉附。实际上,中国住房问题正在获得实质性解决。一方面高层提出的“房住不炒”理念正在贯彻,无论是集体土地租赁住房市场的放开,还是城市保障房的大量建设以及即将逐步推进的宅基地三权分置,总的来说,住房供给越来越充沛;另一方面,中国房价整体得到控制,尤其一线二线城市的房价趋于稳定,而三四五线城市总体房子供大于求,未来可能会进入回调周期。

  中国民间的房产税焦虑症在未来五年将会逐渐缓解、消融乃至最终获得普遍接受,在2015年至2017年左右达到顶峰的房地产在中国社会中近乎畸形的“不能承受之重”也会逐渐得到扭转。

  房地产税背后的投资逻辑

  炒房族要分散风险

  对于炒房族来说,也要“因城施策”。在一线城市,为了防止房价报复性上涨,出台的政策已经生效,目前已经几乎没有库存了。“新一线城市”在落户购房等都有优惠,可是在房价上,这些城市基本上都限购了。在三四线城市,库存过剩是个难题。所以,炒房的空间不大了。因为房地产税的打击对象是谁呢?正是搞投机炒房的人。

  以卫星城的炒房者为例,一旦市场迎来集中的抛盘,投机者就会面临“卫星城房子不好卖”的难题。亏本卖?舍不得,越套越深。目前,在卫星城囤了很多房子、承担巨大债务的炒房者已经非常困难了。国家也在大力地发展共有产权房,重回“国家福利”的社会主义模式,投机性的炒房已经难以为继。

  从基础设施中淘金

  征收房地产税,增加财政收入。它会成为持续稳定的税种收入。政府有钱了,就能发展基础设施——公共交通更加发达,上班族在地铁吵架的频率和力度都会降低。所以,在基础设施上投资,或者选择这类基础建设的股票,就能享受征税带来的福利。

  实体经济迎来福音

  房子是用来住的,不是用来炒的。房地产税的征收,让人们从房产投机中撤离,企业也摆脱了为员工还房贷的压力,从而在国际市场上重现竞争力。

  房地产税的征收,将给企业减负,企业家也能专心搞实业了。短短的几年,我们的劳动密集型产业被越南等东盟国家抢占了市场。谁的错?房子的错。这几年,在中国办企业太难了,要承担员工的房贷等高成本,简直是九死一生。华为想开了,在东莞实现了漂亮的转身。不是说深圳房价高吗?咱们直接撤,跑到东莞另开一摊!到东莞给员工盖房子,成本远远低于深圳。大部分企业都没有华为的条件,所以,需要房地产税的配合,来控制住房成本。

  实体好了,股市当然牛

  实体经济好了,股市就有了机会。虽说当前还不好进场,我们却可以提前做功课了。不是说房地产税要在2020年左右开征吗?

  当前的中国A股,蓝筹泡沫慢慢出来了,可是中小创还是估值太高,找不到行业级的低估机会。欧美股市几乎全面超过历史的中值,有些是极端高估。在这种情况下,股市投资的难度大了很多。去年2月的港股,随便买几只股票,抱到现在就能赚个50%,而此刻来看,未来可能很辛苦也只能赚个10%。虽说股市没有机会,可风险也在释放。提前学习,到时股市一涨,房地产税再来推波助澜,稳稳地做股市赢家。

  看好货币基金

  以美国为代表,全球都开启了加息模式。加息对于房贷族来说是个挑战,因为每月还的房贷都增加了。再加上房地产税的推波助澜,房子不再是最好的资产,货币基金却迎来了好机遇。

  货币基金的收益率,也会随着利息的升高有更好的表现。货币基金还是保本产品,违约的概率几乎没有,买入货币基金,赚取稳稳的幸福。

  在评估房地产税的影响时,我们会用到各种“逻辑”。可是,房地产税牵涉到各方利益,角力之下,只能一拖再拖。面对这样的复杂变局,在用逻辑推演之余,更要评估风险。明白自己的风险边界在哪里,只做能力范围内的事。

  怎样实现力所能及的“理财收益最大化”呢?

  第一、越不确定,就越要分散。并且,多元化配置的资产之间没有多大的关连;

  第二、理财已进入“机构投资时代”,挑选靠谱的理财机构;

  第三、很多理财产品不保本了,注意赔本的风险;

  第四、慎重使用高杠杆。

  智能理财,房税无忧

  房子是用来住的,不是用来炒的,这是当前的大政策。和大气候对着干,有几个人能全身而退呢?何况房地产还有风险,征税牵涉多方利益,所以一拖再拖,成了房市的隐形炸弹。

  还有安全稳妥的投资吗?

  有。

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  人机协作,成为智能化交易的赢家,归根结底,在于投资者自身的不断成长。所以,放下人类的虚荣,与机器相伴成长,才是理财的重中之重。2017年,围棋机器人完胜世界冠军李世石与柯洁,打响了机器人反攻人类世界的第一枪。2018年,我们要更新观念,与机器为伍,让理财愈发成熟,获得更好收益。

(责任编辑:DF316)

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