银行和房奴到底谁是甲方?

2017年06月20日 10:40
来源: 钱生钱
编辑:东方财富网

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  从2016年9月份开始,全国各地掀起了一股限购潮,一线城市限购一套房,二线城市限购二套房。其实对于套数上的限购,购房者可能只是推迟买房的时间,限购越严厉,房价也许还会下跌。不过,近期房贷利率从八五折到九折,再到基准利率,再到上浮10%、20%,甚至有传闻北京部分银行房贷利率上升30%,这实打实的房贷利息支出的增加,相当于购房者的购房成本被变相抬高。

  从5月起,包括几大国有商业银行及部分股份制商业银行在内的北京主要商业银行将收紧房贷政策,首套房将执行4.9%的基准利率,二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%,执行5.88%的年利率。大家都知道,购房贷款申请下来之后,需要每月向银行还款,俗称“月供”。月供中除了本金之外还有利息,在贷款额度相同的情况下,利息的多少取决于银行利率的高低。房贷利率调高了,简单来说,就是每月支付的“月供”增加了。

  让我们算一笔账。假设购房贷款总额300万元,贷款年限25年,“定向加息”之后购房的利息成本增加了多少呢?以常见的“等额本息还款”方式计算:首套房恢复基准利率是4.9%,月供:17363元,总利息:2209008元;二套房上浮后的利率是5.88%,月供:19110元,总利息:2732874元。经过计算后发现,二套房的月供增加了近2000元,总利息增加了50多万元。也就是说,在贷款数额、还款方式相同的情况下,经济实力相当的首套刚需购房者与二套改善购房者之间,差着一辆宝马5系。能申请下300万商业住房贷款的购房者,其家庭月收入基本达到4万元,这25年多出来的利息款,也就是人家一年的收入。

  在全国范围来说,不管首套房还是二套房,这下房贷利率至少都上浮了10%。按照100万元贷款计算,首套房贷执行基准利率时,25年期月供为5787.8元;如果首套房贷款利率上浮10%,25年期的月供就达到了6075.4元。换句话说,上浮10%后,首套房的购房者每个月要多还287.6元。如果参考一线城市学区房的房价,首套房贷款800万元,还款期限30年,原来月供为42458元,上浮10%后,每个月就要多缴2414元,意味着每年的还贷额多了近3万元。

  不算不知道,一算吓一跳。之前大家还对贷款买房这件事争论不休,很多人认为,每个月都要将不少收入用于偿还银行房贷和支付利息,这相当于房奴给银行打工。更何况,房贷利息的总额甚至和贷款额差不多了,这让很多房奴的心不停的滴血。但是后来,很多人改变了这样的看法,贷款买房实际上是让银行在为买房者打工。购房者只要掏了首付,每个月有稳定的收入具备一定的还款能力,银行会借给购房者。与此同时,在过去几年房价大涨的情况下,购房者资产增值的金额,远远高于房贷利息的支出。再用计算说明,5年前一套200万的房子,现在涨到500万,涨幅为250%,而5年前购房者只用了30%首付,也就是首付款为60万,贷款140万。现在即使卖掉这套房,简单来算可以得到500-140=360万的现金,相对于60万首付款来说,等于资产增值了600%,这种杠杆效应使得房贷成为房地产投资的一大利器,炒房者乐此不疲,巨大的利益驱使导致房价不断的攀升。不过,现在形势发生了逆转性的变化,一方面房价停止暴涨,另一方面房贷利率的飙升抬高了持有房产的成本,这一来一回,此消彼长,投资房地产瞬间变得无利可图,房地产成交量自然会下滑,房价也就会稳住。

  因此,银行与房奴,到底谁在为谁打工,这还真不好说,从不同的角度出发,甲乙方的角色就会互相转换。只是这房价,在房贷利率飙升之后,走势变得更加扑朔迷离。那么,到底房贷利率飙升的内在逻辑是什么?

  房贷利率飙升的内在逻辑

  在2017年初,首套房贷款利率还可以打八五折至4.41%,转眼间,目前很多银行对首套房利率实行了上浮1.1倍的政策至5.39%,房贷利率瞬间飙升22%,这让很多购房者措手不及,相当于提高了贷款购房的成本。限购套数已经过时,利用金融手段才有力。

  房子的首要属性是“居住”,而非“投资”,但这次连首套房购房者也一同“击毙”,到底原因何在?银行突然收紧房贷,有两个主要原因:一是银行资金来源日渐同业化、理财化,负债端成本长周期攀升。二是金融“去杠杆”,控制资产泡沫,且中央政府有意识控制房贷资产膨胀,比如紧缩开发商多种融资渠道,要求今年房贷增量不能超过新增贷款的30%等。金融“去杠杆”,首选工具就是金融市场不断加息,以控制银行“加杠杆”投资表外理财、债券市场及层层嵌套的表外资产,如第三方通道业务中的资管计划。

  从4.41%到5.39%,这0.98%的差额相当于四次25个基点的定向加息动作,影响怎能不大。金融市场不断加息,直接导致无风险利率攀升。2017年初,10年期国债利率为3%,6月上旬已升至3.6%;2017年初,10年期国开债利率为3.7%,6月上旬攀升至4.3%。2017年初,央行连续和大幅收紧公开市场融资,对接资管计划的理财产品收益率早已突破4%,这倒逼银行转向成本相对低的同业融资,2、3月同业存单净发行突破万亿。

  不过,从本质上看,并非额度不足导致银行紧缩房贷,而是在“去杠杆”背景下,银行融资规模被动缩减、融资成本上升,加上国家要求金融机构缩减资产规模、控制资产泡沫,低收益的居民购房贷款于是成为被削减的选择。同时,银行以提高房贷利率冲减成本上升,即谁愿意支付更高的房贷利率,谁就可获得贷款。

  这就衍生出一个问题:房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序,而非“先来后到”。换句话说,只有接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款,未上浮者则可能面临长达数月的等待甚至贷款被拒。这对首套购房者是不公平的,也有违中央保障“住的”需求的政策初衷,不过现在似乎是“资金为王”,银行成为了真正的甲方。

  利率等房贷政策是影响房价变化的重要外生变量之一,利率的微小变动都有可能导致房地产价格的剧烈波动。房价与利率呈现负关系,即利率上升,房价会下降;利率下降,房价会上升。因此,目前利率飙升,有可能会迅速冷冻房地产市场的交易量,成本实实在在的抬高会让很多购房者望而却步。而某些诸如“认房又认贷”的政策,更是让一些无辜的购房者躺枪。比如改善型的购房者,手里原本有一套房,如果有过贷款记录,那么即使他卖出手里的房子,再买一套新房,仍然会按照二套房政策执行,房贷利率上浮1.2倍,甚至北京有传闻部分银行对二套房贷款实行上浮1.3倍政策。原来“最便宜的钱”,现在变得越来越昂贵。

  而一旦银行集体出现“加息”行为,则会形成示范效应,谁都不会担心由于自家利率高而让购房者选择其他银行,更有甚者,在此基础上再提高利率,让购房者有一种“追涨”的慌张感。

  在商言商,无可厚非。从中牟取暴利则不可为之。政策通常都是一刀切,知道了房贷利率飙升的内在逻辑,购房者是不是对目前的市场有了更加深入的了解呢?现在是不是买房的最佳时机呢?房地产还值得投资吗?下面让我们理清房贷利率飙升背景下的投资策略。

  房贷高涨,如何理财

  当房贷高涨时,我们需要评估房子的价值。因为房贷是成本嘛,先和房子的价值比一比。成本高了,要是房子价值更高,这笔投资依然划算。

  问题是,房子的价值正在降低。一线城市的房价正在下跌。至于像燕郊之类的卫星城,就算是数千元的明显降价,接盘也相当乏力。曾经热火的投机市场,变得有价无市。这真是灾难性的后果——降价也少有人买!

  在中国,房子绝不是某个地理位置的建筑,而是捆绑了大量的福利。福利减少了,这房子就不值钱了。离北京国贸也就三十公里。高速公路没人,汽车跑得飞快的时候,从国贸的起点出发,汽车跑个二三十分钟,就顺利到达燕郊。以天安门为中心,燕郊的距离比北京的门头沟区还近,可是为什么燕郊的房子只有通州房价的一半?因为房子的福利不行。在燕郊,一个班有八十个孩子,能指望孩子接受“因材施教”的教育?不遇到校园霸凌就算不错了!房子的福利不行,价值就不高。糟糕的是,在一线大城市的房子那里,福利正在减少。

  我们先来分析北京房子和捆绑的教育福利,来看真相。北京房产的教育福利正在减少,因为大批高能量的父母正在争夺有限的教育资源。有孩子有老人的中年人,发现在孩子教育问题上,面临着重重的高压力,自然心态动摇。作为财富中坚的中年人心态变化,自然影响到房价走势。在北京,就算是全款买到了房子,可孩子上个好学校一样很困难!

  就算家在东城,孩子也基本考不上清华北大。

  在北京,想上北大和清华,几乎集中在海淀、西城的几个重点名校。2011,清华在北京招了401人,人大附中等9所名校,考中了270人,占北大清华在北京的总录取人数的70%!剩下的131人中,还是海淀、西城的学生多。东城的二中、五中、景山和汇文加起来,也就20多个人考上北大清华。邓小平题写校名,位于王府井的景山中学都不行了。东城还算好的,其他区县,除牛栏山一中有8人。大多的北京区县只有一两人能上清华。全东城区,也就20多人能上清华。

  全国的尖子生,毕业后,相当一部分留在了北京,希望子女上好学校。竞争更激烈了。海淀强,是因为家长都是考出来的学霸。西城强,是因为国家机关多,掌握着政策资源,又重视孩子的学习。2016年,北大清华的本硕博一共15000人,一半在北京就业,相当于7500人。就是父母是北大清华出身,也只有5%的子女能上北大清华。因为清华北大在北京只招350人。

  就算家在北京,孩子也基本考不上一本。

  不要说北大清华难考,就是一本,也难!39所985大学,平均每校7500名毕业生,一年毕业生30万,20%留京,每年6万人。北京的招生计划,每年一本只招15000人。父母是985毕业的,他们的子女中,有四分之三的考不上一本!

  所以,房子是有限的,竞争却是高压式的增量。和你的孩子抢资源的敌手越来越强,这直接导致房产的福利日渐稀薄。房产已经不是携带着多种福利的航空母舰,投资价值开始没落。

  所以,一线城市的房子,福利正在江河日下。就算是在北京上海有两套房,表面上看是人生当之无愧的赢家,在教育上,却已经先输了。一线城市正在大规模地清退非精英人口。只有精英沉淀下来,为了有限的名额,他们必定厮杀不休。

  教育只是一个缩影。评估房子价值的其他因素还有很多。比如土地供给增多,比如国家必须控制房价来刺激实业,比如说快速交通网。一叶落而天下知秋,认清房子价值的真相吧。

  房贷是成本,房贷高涨,成本增加。所以,面对不断稀释的房子价值,就要看清真相,及时摆脱。当力不能胜,及时卖出,让福利稀释的房子不至于套在手里。这就是核心的防守策略。

  在房贷高涨时,识别出房产的贬值,并采用防守策略。那么,在理财上,如何进攻呢?必须全球理财!

  中国理财的世界梦想

  以前,中国人在国内理财,依靠存款和房子。利息下降,存款就靠不住了。房价停涨,房租下跌,房子就不是避风港了。还有,股市熄火了、失业发生了、通货膨胀来临了,买个草莓、樱桃都上双位数了。怎么办呢?全球理财才是出路。

  来看全球理财的八个好处。

  一、选择的权利:东方不亮西方亮

  中国股市跌跌不休地熊了两年,美国股市却是涨涨涨。错过了中国股市的大牛市,一样有海外的牛市可以淘金。中国楼市开始熄火,房子更是租不上价,可是比特币却在狂飙猛进。全球理财,你有选择的权利。

  二、组合的福气:分散风险

  不能把鸡蛋放在一个篮子里,而是,把多个品种组合在一起。像鸡蛋期货,因为鸡蛋现货的下跌,看涨鸡蛋的多头遇到打击。可是,美元利息正在上涨,美联储缩表,卖出证券,收回货币,使得美元稀缺。在美元上涨的时候,你就能从美元的上涨中赚钱。海外有丰富的理财产品,可以帮助我们建立投资组合,分散风险。

  三、机器人的帮助:智能化理财与交易

  国人搞海外理财,大多不是主业。平时做实业或者上班,都有个正经稳定的收入。白天忙碌,等到晚上,基本上精神也就散了,注意力不那样集中。有了机器人的帮助,就能节省很多精力。智能投顾不时地给你的手机发个消息:这个品种好,可以买进长期投资啦!并且,有些智能投顾不推荐那些高风险的投资,而是实打实的稳健理财。平平安安的感觉也不错!

  四、品种丰富

  因为金融传统的缘故,英国、欧洲大陆和美国的金融产品十分丰富。数量庞大的ETF、OTC衍生产品,可以组成风格各异,溢彩纷呈的投资组合。无论是稳稳当当的国债和货币基金为主的保本组合,还是狂飙突进、富向险中求的激进组合,在全球市场都可以生成!

  五、小资金也能理财

  在全球金融市场,可以使用高杠杆。小量的资金,就可以撬动大钱。对于草根一族来说,这是最大的福利。他们可以免除第一桶金的长期积累。积累了少量的本钱之后,就可以扬帆出海,沿着“理财大海洋”的海岸线,先做一些风险低的投机买卖。小资金也有人生逆转的希望,对于阶级固化的国人来说,这又是多么美好的信息。

  六、多空双向

  在全球金融市场,可以双向交易。无论是牛市和熊市,都可以顺势操作。在中国股市,只要是不能融券的股票,就只能在上涨中赚钱。在全球金融市场,就是下跌了,也可以做空股票赚钱。这样,机会比国内更多。

  七、交易时间灵活

  全球金融市场的关键时段是伦敦时段和纽约时段,正好是中国北京时间的下午和晚上。特别是纽约时段,对于全球金融市场有着巨大的影响力。

  在时间上,中国人有地域的优势。白天可以从事主业,该上班的上班,该创业的创业。到了晚上,就可以在全球金融市场一展身手。别人打麻将看电视,勤学上进的你又开始了自己的另一番事业。如果时间紧张,你可以完全使用大周期,来确定进场和出场的位置。

  八、一个自由理财的新世界

  汇丰银行公布了一项最新调查,七成的受访者表示有海外理财投资的意愿。可是,大部分民众并没有海外投资理财的经验。这时候专业投资机构的重要性日益凸显。这些机构凭借自己的优势,像桥一样连接中西,将国外金融产品呈现在中国民众面前,是中国民众海外理财投资的重要工具。包括财富前线、BETTERMENT、大象理财网在内的专业投资机构的存在,让我们惊喜地发现,我们也能够把这些五花八门的金融产品组合成变化多端的魔方,来满足不同的需求。当中国房地产市场熄火时,全球理财的新世界正宏伟地展开。中国民众通过全球外汇市场、差价合约市场等途径实现全球理财将不再是梦想。淘金,就要全球化。

(责任编辑:DF316)

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