房价 不能再涨了

2017年04月05日 15:20
来源: 钱生钱
编辑:东方财富网

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  根据我国资本市场的经验,“跟党走”是肯定没错的,也是必须要照做的,否则后果真的很严重。对于A股市场来说,政策就是令箭,没有一次管理层鼓励后不大涨的,也没有一次管理层打压后不大跌的。不过,有一个市场看上去有些偏执--楼市。

  房子,作为集居住与投资为一身的商品,创造了只涨不跌的神话。我们来看一组数据:

  1998-2001年,房改启动市场,催生炒房团的出现。

  2002-2004年,抑制房地产市场过热,结果是2004年全国新建商品房上涨17.76%。

  2005-2007年,稳定住房价格,结果是2007年频现天价“地王”,股楼双升。

  2008-2009年,刺激住房消费,不用说也知道结果,房价翻翻。

  2010-2013年,遏制房价上涨,房地产过热势头得到暂时限制。

  2014-2016年,借稳增长和去库存再度刺激,结果是一线城市“一房难求”,房价暴涨。

  这就是楼市神话的创造过程,不经历真的很难相信,我们也会在本期杂志的《二十年房产调控之路》文章中做详细分析。楼市“跟党走”,似乎不太好用。不过,从2016年9月开始,管理层似乎下了决心,一系列政策让人眼花缭乱。我们就以北京为例,2016年9月底,购买第一套住房首付由之前的20%提升至30%,购买第二套住房首付由之前的30%提升至50%;2017年3月中旬,购买第二套住房的首付由50%提升至60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%;随其后,银行对首套房的利率优惠也大大缩水;紧接着,出台了“离婚一年内再购房仍算二套房”的政策,关闭了利用离婚取得一套房政策的大门;随后,购房资格由原来的连续缴纳社保或个税五年,改为连续60个月;就在大家觉得政策出的差不多的时候,一项政策由于晴天霹雳,限制商住两用房屋对个人出售,这意味着没有资格购买商品房的人,连购买商住两用房的机会都没有了。至此,想在北京买房,已经难上加难。这被称之为史上最严(没有第二)楼市限购令,把房地产市场未来大涨的所有门路都给堵死。而除了北京之外,其他地区也陆续在不停的出台各种政策,财经新闻的头条,几乎每天都有各地楼市限购令的声音。

  这次管理层是真下决心了。

  那么,如果再任凭房价这么涨下去,后果是啥?

  中国楼市泡沫已经是全球最大的实物资产泡沫,而人民币已经是全球最大的纸币泡沫,在泡沫破灭已经难以避免的情况下,是保人民币还是保楼市呢,能像1990年日本金融危机或1997年亚洲金融危机那样,能保住一个,就不错了。而楼价暴涨,特别是去年3季度以来的这轮大涨,这使得人民币国内购买力迅速下降。现如今实体经济低迷,房地产独大一枝独秀的现象会导致信贷货币向房地产行业倾斜。长此以往,这两大泡沫就会合流,一个泡沫破裂的危害我们都不敢想象,两个泡沫相撞后的爆炸程度,恐怕无人可以预估,也没人敢去预估。

  因此,牺牲实体经济,让房地产行业独大一枝独秀的局面也将会慢慢的缩小甚至终结,前期高价拿地王的房企,如果房价不涨恐怕都难以维持高周转,不涨即为降。其实,房价下跌没那么可怕,可怕的是中了房价只能涨的魔咒。中国楼市发展到目前的程度,已经没有任何人、任何力量能够实现软着陆了,只希望改革的勇气能够把我们所承受的损失将至到最低。

  再放眼国际,如果美国引爆石油粮食危机,导致中国严重输入性通胀,则楼市泡沫必破灭。如果楼市泡沫破灭,则支撑中国经济的最后支柱坍塌,则经济全面萧条,人民币汇率会大跌,而国内购买力将会上涨,即严重通缩……

  我们能看到的,外(美)国人也能看到。比时间还是比速度,管理层太清楚了。

  楼市限购,资金将流向何方?

  房地产市场繁荣不败的神话即将被打破,我们现在不是纠结房价还会不会涨的问题,因为管理层如此坚决的政策组合拳,房价不可能继续大涨,而是应该关注资金接下来将流向哪里。

  在如此严峻的政策形势下,房地产市场成交量会骤降,一方面资金进入房地产市场变的没那么容易了;另一方面,在房价不会继续上涨的预期下,资金会自然从房地产市场流出。现在买房的人,大多数不是为了居住,而是为了投资。这很好理解,在M2持续高增长的情势下,让手里的钱尽量不贬值,是每一位资金持有者的终极目标。现在房地产市场被冻结,但市面上这些钱肯定不会“闲着”。它们将流向哪里呢?

  毋庸置疑,这部分资金带有投资属性,因此各种投资市场会成为最终的目的地。

  首先是股市。虽说房地产市场的投资资金与股市的投资资金性质并不完全吻合,但最终目的都是为了获利,况且房价已经高的离谱,房地产市场的资金体量巨大,这部分资金在“另谋出路”的时候,会进行渠道配置,相信股市一定是其中的去处之一。现在我们回过头来分析股市,看看股市目前的状态如何。上一轮牛市的高点是2015年的5100点,最低点是2016年的2600点,现在处于3200点附近。对于5100点高点来说,目前的点位仍相当于下跌近40%,虽然3200点已不是最低点,但股市政策暖风频吹,加之股灾时的国家队救市资金集中成交在3500点-4000点之间。可以预见的是,目前的股市点位属于相对低位,对于资金来说是一个不错的介入时机。同时,一部分房地产资金不愿意承担股市波动的风险,但仍希望分享资本市场的平均收益,股票型基金也会是一个不错的去处。因此,这波严厉的楼市限购政策,从侧面给股市扎了一针强心剂,几乎封杀了股市大幅下跌的空间。不过大家要注意一点,股市可能不会大跌,但股市中的房地产股票却不会有好日子过。在如此严厉的政策下,小房地产公司会批量退出市场,而大型房地产公司由于体量已经巨大,成长性几乎不存在,因此房地产股已经不算是优质投资标的了。

  除了股市之外,各类理财产品也会是楼市资金的主要去处。首当其中的就是货币基金,因为货币基金具有存取的灵活性,现在4%左右的年化收益率也能被大多数人接受。而像4%-6%之间的定期理财产品也会受到追捧。楼市资金大量进入理财市场,一方面会促进更多理财产品出现;另一方面,会加速资金流入实体经济。因为理财产品背后对应的是一个个投资项目,就算是银行系产品,最终也会通过信贷的方式流回市场,而楼市的虹吸效应消失,银行的钱却不会躺在账面上,因此,会促使更多的资金被实体经济使用,这样就会弥补房地产产业增速下降对宏观经济带来的损失,同时又会促进更多行业获得所需资金,为经济转型提供充足的弹药。

  如此说来,此番楼市限购,限的不止是房价,还有房价上涨的预期,以及超大体量资金的流向。股市上涨,亿万股民受益,万千上市公司收益;理财资金增多,无数嗷嗷待哺的创新项目得以获得宝贵的资金血液。

  未来的中国经济,不会再是房地产产业的天下,而是天下各个产业的天下。楼市资金,欢迎你们!

  以史为鉴,看2017年后房价何处去

  2005年楼市限购之后:股票一跃成龙

  2005年初,以“国八条”为代表的一系列政策重拳出击,上海楼市陷入低谷。不满2年的二手房交易征收5.5%的营业税,停止转按揭,过户时间也延长了。上海政府主动干预,推出双轨制,要建1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价商品住房。

  政策高压之下,炒家受到严重打击。一年之内,上海二手房价累计下跌近两成。一些过度炒作的楼盘,价格跌幅超过30%。

  资金随之涌向了股票市场,一些巨量资金甚至集中力量打新股。我们打开2005年至2008年的上证指数K线图,可以看到一个巨大的资金量的变化。2005年5月,日均成交金额约50亿,到了2007年5月,上涌到日均2000亿,翻了四十倍。巨量资金持续涌入,造成了空前繁荣的牛市。十年过去了,2007年10月16日创下的6124高点依然无法攻克。

  从历史数据的对比不难发现,限购之后,资金会涌向股市,先期潜伏吸筹码做底,后期拉高形成牛市。随后股市赚到钱的人会跑去买房,再度拉高房市。股市成了房价的鼓风机。

  2010年楼市限购:商住房兴起

  2010年起,楼市政策收紧。5月,北京成为首个实行住宅限购的城市。

  限购政策对后市影响深远。由于商业地产不受限购影响,开发商转向商业地产,各地政府顺势推出了商办用地,一时间供求两旺。今天,很多城市面临商业地产供大于求的窘境,还要追溯到当年的住宅限购。

  2010年限购之后,一线城市二手房价下跌,平均跌幅5%。刚需产品表现良好,豪宅则大受打击。上海豪宅的价格从2011年到2014年基本没涨。

  2011年限购:信托高速增长

  到2011年,限购全面铺开,全国46个大中城市出台了“限购令”。超过120个城市提出了房价调控目标,10个城市出台“限价令”。央行全年3次加息,6次上调存款准备金率。房地产寒冬来临。

  2011年以后,房地产商在股市、债市、银行贷款等传统渠道融资非常困难。开发行业被迫转向信托。由于房地产行业是烧钱的大行业,后面几年信托高速增长。同时,很多银行理财产品也最终投向房地产项目。这时候,银行开始给自己挖坑埋自己,如果房产价格下跌,银行的风险将高企,比房地产商的风险还要大。

  在这样的背景下,2014年9月底“930新政”出台,政策转向鼓励购房,房市重拾升途。2016年,再度刺激房市,最终尾大不掉,对于高房价,人们议论不断。

  2017年限购:商住房被重拳狙击

  房价被人为推高之后,老百姓更不敢消费了。高房价直接影响到企业的竞争力,必须支付更高的工资才能招来人。在国际上,中国企业的竞争力下降,又直接影响到人民币汇率的表现,人民币开始持续贬值。按美元计价,中国GDP在两年里仅增长2%左右。这个数字相当难看了。

  所以,对房价严打就成为政策的首选。我们看到了一轮轮的打压政策蜂拥而来。以北京为例,数十万套的商业地产成为打击重点。新建商住房只能卖给企业办公,二手商住房基本上只能自己住了。业内预计商住房价格将下跌三成。就算是有人为了买个商住房去注册公司,这种房子是商水商电,没法落户,没法上学。四五十年之后,不像住宅那样自动产权续期,又有多少人相中呢?

  2017年后:多元化的“新中国”成型

  全国高库存的问题越来越严重。高净值人群的资产配置中,“去地产化”潜力巨大。这在2014-2015年资本市场牛市期间已有显现。

  美国经济学家西蒙·库兹涅茨提出了收入分配曲线。国民人均收入从最低上升到中等水平时,收入分配状况先恶化,随着经济发展逐步改善,最后达到比较公平,呈倒U形状。中国离这条曲线的顶点已不远。

  大城市房价高,经济和工作机会自然向其他地区发展,公共服务的均等化也让地区差异缩小。大城市群的发展开始趋于平衡。纽约在1950年代、东京在1980年代,北京、上海、深圳正在出现这种平衡。华为在东莞布局就是典型范例。

  一旦达成这种平衡,房价上涨带来的焦虑感将明显减小。社会富裕之后,尽管贫富差异巨大,可是社会中底端的生活质量也得到了改善,多元化的新生活开始了。

  限购之后的投资新招式

  只要有钱,怎么限购都无所谓的。看好了喜欢的房子,咱就买买买,所以理财赚钱很重要。

  尽快攒足人生的第一桶金。

  1块钱,如果每年翻一倍,持续30年,最后的数字是多少?10亿。这个算法用于证明复利的神奇。初始资金的多少,会让复利的威力天差地别。无论是吃糠咽菜,还是兼职加班,一定要尽快赚到人生第一个10万,然后是第一个100万,它会决定你一生的财富高度。

  债务是压在心里的石头。

  2017年,买房流行“加杠杆”。借入大量债务,对你的财务安全是“双刃剑”。

  还有,通货膨胀已经来了,美国进入升息周期,中国被迫同步跟上,房贷利息的支出多了。要知道,这两年下来,以美元计价的中国GDP增速只有2%左右,经济以龟速增长。中国企业的竞争力下降,引发汇率贬值,工作不好找,生意不好做,失业了,房贷都还不起了。不要小看“通货膨胀+房贷利息增加+失业”的三重杀伤力。对风险的管理,将成为今后理财生活的核心。

  “不用债务、巧用杠杆”的日本全职主妇:理财并不困难。

  25年前的1990年,日本股市崩盘,国内经济低迷,日元汇率快速贬值。这和当前中国一样。

  日本全职主妇们也被房贷、股票折腾得喘不过气来,于是为贬值的资产找出路。全球外汇市场和其它海外资产机会更多、利率较高,成为这些女人们绝地反击的舞台。

  很多全职主妇开始接触外汇交易,她们在家买卖,使用杠杆。外汇交易比股票交易更加简单,她们只需要关注几个国家的货币就可以了,而股票却需要密切留意数千家公司的状况。外汇市场可以双向交易,熊市也可以赚钱。

  日本全职主妇喜欢澳元,因为澳元的利率高,她们把低利息的日元,换成高利息的澳元,套取两种货币对之间的息差,这叫做套息交易。有些人相当成功,收入可观。外汇交易能够使她们经济上真正独立,而且远离忙乱的办公室。

  使用了杠杆,不需要借钱,只用少量的本金,就能找到在外汇市场增长财富的机会。选择一个比日本太太们更好的理财平台,就会成就梦想。

(责任编辑:DF316)

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