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崩盘了吗?杭州楼市真相调查 破解六大谜团

2014年04月21日 08:07
来源: 理财周刊

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理财周刊2014年第14期

理财周刊2014年第14期

  近期,有关杭州楼盘的杂音不绝于耳。尤其是崩盘的消息一波又一波,让人揪心。消息面的跌宕起伏,搅得购房者心慌慌的,根本无法辨清真实的状况。

  杭州楼市真相

  4 月,气温逐渐转暖,然而房地产市场却仍然是寒气逼人。近期,不断从杭州传来了房价下降的消息,一波又一波,让人们的心也不由得拧紧了起来。与此同时,楼市中的各种杂音也是不绝于耳,有仍然看涨的,有说要崩盘的,甚至一时间还传出有楼盘被砸的消息。消息面的跌宕起伏把购房者的心搅得慌慌的,根本无法辨清未来的方向。

  降价浪潮重击楼市

  杭州楼市究竟怎么了?能说杭州楼市崩盘了吗?为了拨开房价涨跌的迷雾,日前本刊房产研究中心一行数人来到了正处舆论漩涡中心的杭州,实地调研了几十个楼盘,并走访了政府、银行、中介、研究机构、数据中心等一系列相关部门和企业,终于解开了心中一个又一个的谜团。

  杭州的房价确实降了,如果说此前的优惠打折还是“犹抱琵琶半遮面”的话,这次则可以用“直降”来形容。从时间和范围上看,这次的降价冲击波明显呈现出轮动式向外扩散,从北海公园和天鸿香榭里打响第一枪,到开元名郡正式宣布降价,再到近期的华元天鹅堡打折销售,不到2 个月的时间里,已经有三波了。虽然目前杭州中心城区房价的松动还不明显,但降价潮有进一步蔓延的趋势不容置疑,其中一些新开楼盘释放出来的价格信息也相当优惠,这会对未来的区域市场产生不小压力。“起价都是浮云,实价才是王道”,原来的调侃之词现在居然一下子成了杭州楼市的流行语,不由让人备感唏嘘。

  如果搜索的范围更广一些,可以发现杭州楼市只是当前中国房地产市场的一个缩影,其他还有不少城市都不同程度地出现了成交量下降、房价打折的现象。21 世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰分析认为,如果杭州降价的楼盘形成一定风潮,有可能会对上海以及长三角地区产生影响,甚至传递到北京等城市。

  房价下跌有必然性

  现在,很多人可能仍然还对2013 年楼市的火热景象念念不忘,然而跨入2014年,市场中的一切都变了。有人感觉它突如其来,似乎是毫无预兆,然而记者在这里要指出的是,当前市场出现这样的境况有其必然的原因。

  经常阅读《理财周刊》的读者都会发现,当前楼市的走向与本刊此前的判断基本一致。而记者也曾多次提出这样的观点:当前楼市的需求已被过度透支,市场出现阶段性的下行已是必然。为什么这样说呢?很简单的道理,由于楼市长期“高烧”不退,市场中的需求大多已被“逼”入市,而现在由于市场环境发生了变化,购房需求终于出现了暂时的“真空”。

  抑制需求的因素会有很多,在这里我们提几个关键点。首先是投资层面。在当前市场上,个人投资房地产早已风光不再,目前房屋的租金回报率大多不到2%,而在互联网金融 “宝宝”们的带动下,市场资金的期望收益水平却普遍趋升至6%~7%,这使房产投资难有大的吸引力。另一方面,即使有些投资者想把房产作为长期的资产储备,也有限购这道门槛让人很难逾越。

  其次是最为关键的刚需层面,这是楼市的主力需求所在。虽然这些购房者的需求不可逆转,但其遭遇的现实困境却是贷款趋紧,使他们无法顺利购房。据克尔瑞咨询今年2月对全国22 个城市的69 家银行分支机构调研结果显示,全国各城市银行住房按揭贷款总体依然偏紧,利率普遍上调。相比2013年末,仅两家银行还有优惠利率,近四成银行的首套房贷利率上浮5%~15%不等,个别上浮20%。其实,当前房地产市场销售的疲软,本质上是对2013 年四季度以来信贷紧张导致按揭贷款利率上行的滞后反应,未来房地产销售的走向,仍要取决于货币政策的取向及银行按揭利率的变化方向。

  既然投资和刚性需求双双受压,成交量下降就是最为直接的结果。然而开发商是不能一直等下去的,他们必须保持企业现金流的畅通,于是竞相打折促销也就不足为奇了。对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为,如果银行信贷紧缩导致的“钱荒”持续超过6 个月以上,也就是到2014 年5 月之后银行信贷紧缩环境仍然持续,那么,许多开发企业资金面紧缺的状况就可能由预期转变为现实,一些企业甚至可能会出现债务违约的风险。这就是杭州楼市打响马年降价第一枪的真正原因。数据显示,到2014年1月底,杭州商品房库存创纪录地突破12万套,这不仅是2007年以来的最高存量指标,更大大超越了去年杭州市区整年的成交量,存销比远远超过了不少一线城市。

  崩盘论是混淆视听

  现在,我们已经可以回归本原,看清当前杭州楼市的真相了。然而,一些城市的局部区域出现的房价下跌真的有那么可怕吗?特别是近一段时间以来,又有所谓的专家不断抛出崩盘论,言之凿凿震耳欲聋,让人实在是哭笑不得。

  其实,潮涨终有潮落时,楼市有涨也有跌,这是符合市场运行的客观规律,哪有只能涨不能跌的道理。有人说过去的10 年是楼市的“黄金十年”,然而就是在这气势如虹的发展过程中,2005 年、2008 年,甚至是在2011 年,都曾经出现过房价的下调整理。不过,市场并没有因此而改变运行的轨迹,仍然在不断向前发展。什么是崩盘?难道房价一降就是崩盘,这不是哗众取宠又能是什么?

  对此,浙江工业大学教授虞晓芬认为,杭州楼市目前只是对过去多年过快持续上涨的房价进行调整,自发地解决与部分老百姓购买力脱节的问题。当然,这也是国家多年房地产宏观调控的结果。这次市场的调整,其实是为了给该行业未来的发展留出空间,使其更加健康。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,不能把局部的现象说成是整个楼市的现象。一些城市的房价调整,并非舆论反映的崩盘,而是楼市分化局面的进一步显现。

  国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲进一步指出,我们观察全世界房地产的发展,在快速城市化的过程中,崩盘情况是很少的,或者是几乎没有的。万达董事长王健林更是一针见血地说:“说中国房地产崩盘只有两种可能性,一个是这个人真的可能别有用心;第二就是智慧不够。”

  调整预期最为关键

  很多读者可能会问,真相调查了、原因说清了、方向辨明了,那么接下来我们究竟该如何应对呢?对此记者认为,在当前的市场状况下,市场参与的各方都应该保持理性,切莫因楼市的一时变化而乱了阵脚。站得高一些,看得远一些,你就不会被当前市场出现的景象所困惑。

  从政府的层面来说,一方面应对房价可能出现的下跌做好应对预案,另一方面也不用急于“救市”。其实,楼市调控的关键在于要改善人们对于房价的预期,而近期出现的市场变化正好提供了不错的机会。一直以来,由于房价长期保持在上涨通道中,这使得人们形成了一种持续看涨的惯性思维。在这种氛围的驱使下,使得原来许多没有必要马上购房的人群也加入到了买房的队伍中来,甚至出现了举全家之力买一套房的情况。这种“恐涨”的心态无疑加速推动了房价的上扬。所以,如果能改变当前市场对房价这种浮躁的预期,使购买力能够得到合理有序地释放,对楼市的调控将会是十分有利的。

  而对开发商来说则要调整销售策略和发展战略。一方面,在市场成交量萎缩的情况下,可以通过打折让利来推动销售成交;另一方面,由于目前市场的前景尚不明朗,所以应该谨慎拿地,特别是所谓的“地王”更不能贸然介入了。

  那么,购房者该怎么办呢?一句话,保持稍安毋躁的理性心态仍然最为重要。其实楼市的调整恰好给了不少刚需购房者介入的机会,避免了此前在市场中追涨杀跌的尴尬。而如果你把楼市作为一个投资市场,那就更无话可说了,投资本来就有赚有亏,市场也有涨有跌,这是在买房之前就应该了解清楚的。

  最后,我们终于可以厘清当前楼市存在的种种乱象了,归根到底,其中的要害仍然还是预期出了问题。由于房价长期上涨,一旦楼市发生风吹草动许多人便觉得不可思议:“房价居然还会跌?”无论如何,现在是到了该换一换脑筋的时候了!

(责任编辑:DF102)

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