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万科Q3拿地近500亿!回款目标6千亿 为活下去还是抄底?

2018年10月11日 08:45
作者:十字路口
来源: 东方财富网

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【万科Q3拿地近500亿!回款目标6千亿 为活下去还是抄底?】刚喊完“活下去”,万科却被曝在三季度积极拿地。近期龙头房企掀起了降价潮,老大万科更是高喊活下去,但九月底才声嘶力竭地说要收敛聚焦的万科,国庆一过就吞下了华夏幸福在环京区域的多个项目。有专家指出,以万科为代表的龙头房企看似矛盾的行为,恰恰体现了“万科们”逆周期操作的老套路!(东方财富网)


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  刚喊完“活下去”,万科却被曝在三季度积极拿地。近期龙头房企掀起了降价潮,老大万科更是高喊活下去,但九月底才声嘶力竭地说要收敛聚焦的万科,国庆一过就吞下了华夏幸福在环京区域的多个项目。有专家指出,以万科为代表的龙头房企看似矛盾的行为,恰恰体现了“万科们”逆周期操作的老套路!

  10月9日晚,华夏幸福公告,拟与北京万科企业有限公司,就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地,签署合作协议,暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告,万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式,合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

  更早之前,深高速在港交所公告,拟引进万科作为战略投资者,增资价格已确定为人民币29亿元。据公告,如本次增资最终得以落实,万科实际出资额人民币29亿元,拥有联合置地30%的权益。据悉,联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

  万科三季度拿地金额=恒大+碧桂园+保利+融创中国

 

  一遍高喊“活下去”,一边却在积极拿地,有统计数据显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额达到458.7亿元,相当于同期恒大、碧桂园、保利、融创中国四大龙头房企拿地金额总和。

  数据显示,保利地产三季度拿地权益金额为244.1亿元,碧桂园拿地权益金额137.9亿元,融创中国拿地权益金额69.1亿元,中国恒大拿地权益金额62.4亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为477.5亿元。

  (数据来源:东方财富Choice数据)

 

  而与积极拿地形成对比的是,从8月开始,房企巨头们在各地零星展开了开久违的打折促销活动。

 

  (图片来源:克而瑞研究院)

 

  而到了国庆假期,这一现象迅速扩大。根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市,目前已经有10余个品牌房企推出打折促销活动,预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。

  58安居客房产研究院认为,“以价换量”项目越来越多,成交量保持相对稳定的同时,房价的下行压力会更为明显。

  住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组142个城市大数据房价指数快报显示,与8月相比,2018年9月,一线城市、准一线城市及二线城市房价均有所下降,“金九银十”的“金九”基本落空。

  上述报告称,9月份一线城市房价环比下跌0.27%,准一线城市环比下跌0.345%,二线城市房价环比下跌0.506%,仅三四线城市房价环比微涨0.177%。

  中原地产张大伟表示,“多个城市的房地产市场出现冲高回落,房价调整开始从点蔓延到区域,热点城市房价逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续走高。”

  万科的逆周期操作

 

  一边是积极拿地,另一边却在打折促销卖房。有专家观点认为,这看似矛盾的操作,恰恰体现了房企巨头们逆周期操作。

  历史上,每逢楼市低潮期,万科往往扮演了抄底者的角色。比如万科在2008年提出的拐点论、2012年白银论,2014年悲观论等之际,往往利用楼市低潮期趁机扩张地盘。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,高喊“活下去”的万科正在围猎,背后逻辑是高潮时,卖房,低潮时,买地。完全符合上行周期,回收现金流,下行周期,低价买地的市场运行规律,这就是所谓的逆周期操作。

  换句话说,在经营理念上,万科是典型的巴菲特式逆势操盘者:“别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪”。

  谢逸枫认为,不相信万科“活不下去”。上半年财务报表来看,手握1595.75亿现金的万科,且1年内到期的负债总和为609亿,完全不差钱,说明现金流充足。

  谢逸枫指出,房企自2014年进入“钻石时代”,垄断与集中度不断上升,寡头房企才是市场的主角。作为中国前三位的大房企,这就是中国房地产最好的时代。

  万科“活下去”的最大意义在于揭示房企还债高峰期来临,金融去杠杆与银行信贷收紧的背景之下,中小房企新一轮洗牌不可避免,现金流是最关键的。

  人民日报:万科会像当年一年抄底吗?

 

  人民日报微信公众号侠客岛也撰文指出,2008年,万科抛出“泡沫论”,率先降价;2014年,白银论,再降价;现在呢?

  对此,有业内资深人士分析,“万科一贯是敢于打价格战的。”当然,打折的肯定不只是有业内的风向标之称的万科,最近一段时间,一些都市报上再现整版的楼盘广告,员工内部价之类的活动也悄然复苏,而仅仅几个月前,茶水费还要十几万。

  接下来的问题是,如果今年成功回款6300亿元,万科还会像当年一样在楼市回暖前夕抄底吗?或者说,楼市还有春天吗?

 

(责任编辑:DF120)

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