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避“三高”项目 融创上半年拿地成本仅3620元/平方米

2018年09月14日 16:24
来源: 法治周末
编辑:东方财富网

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  孙宏斌:安全第一

  近年来融创一路狂奔,在近五年里一路跑进行业前十,并在今年上半年的销售额排行榜中挤进前五。但即便有如此成绩,融创中国董事会主席孙宏斌依然认为,目前对于房企来说,安全是第一位的。

  “该升的升了,该降的降了。”

  在近期举行的融创半年报业绩会上,融创中国联席公司秘书兼副总裁高曦说道。

  融创半年报显示,截至今年6月30日,公司实现营业收入465.8亿元(人民币,下同),同比增长215.3%;毛利润115.3亿元,同比增长251%;归母净利63.6亿元,同比增长389.3%;核心净利66.1亿元,同比增长391.8%;基本每股盈利1.45元,同比大涨245%。

  而降了的,是融创的有息负债。截至2018年6月30日,融创的这一指标较去年年末降低95亿元。

  近年来融创一路狂奔,在近五年里一路跑进行业前十,并在今年上半年的销售额排行榜中挤进前五。

  但即便有如此成绩,融创中国董事会主席孙宏斌依然认为,目前对于房企来说,安全是第一位的。

  “2016年,我曾经说过,这次宏观调控的严峻程度是不可想象的,会改变购买预期。到目前我们仍然判断,宏观调控政策在短期内不会放松,因此我们还非常小心谨慎,2016年到现在几乎没有在公开市场拿地,现在还是如此。”在业绩会现场,孙宏斌说。

  稳健的融创

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对法治周末记者表示,融创的各项指标以及孙宏斌本人的经营思路,意味着这家公司步入了一个更加均衡、稳健、全面的发展阶段。

  严跃进告诉记者,通常在房地产意义上的稳健,有几个指标,第一是企业规模持续做大,且具有较好的品牌影响力;第二是企业的市场口碑较好,往往各类大战略合作会比较多;第三是往往在类似股价上都表现积极,市场给予充分肯定。

  “融创是符合这些指标的。”严跃进认为。

  关于规模,融创的公开财报显示,公司于2016年实现合约销售1506亿元,同比增长120%;于2017年实现合约销售3620亿元,同比增长140%;于今年上半年,实现合同销售金额1915.3亿元,同比增长76%;截至今年前7月,融创完成的合同销售额已达2254亿元,完成全年4500亿销售任务50%以上。

  至于口碑和影响力,孙宏斌一向很自信:“产品怎么样做得好?我一直说有两个指标:第一个指标是看有多少房地产开发商住在你们的小区,我们统计了,房地产开发商住在我们的小区最多,一个城市,开发商老板要买房子,第一选择就是融创;第二个是别人来学习的有多少人,我们每个城市都有一些标杆项目,基本上有几千家开发商去学习,所以我们的产品也是大家学习的榜样。”

  低成本拿地

  避免“三高”项目

  虽然孙宏斌说,近两年未在公开市场拿地,但融创的土地储备规模却在持续变大,土地的主要获取渠道是并购。

  融创的半年报显示,今年上半年,融创合计获取土地总建筑面积2920万平方米,权益建筑面积1545万平方米,平均土地成本仅为3620元/平方米,为近年来获取土地均价的新低。截至中报发布,融创共计拥有土地储备2.31亿平方米。

  孙宏斌曾公开称,房地产企业最大的风险便是在于买贵了地。

  “其实融创从来没有高价抢地,因为我们看好的时候是因为我们认为地便宜,我们认为地贵的时候我们也不买,融创一直非常小心的在拿这些我们认为价格对的地。”孙宏斌说,2016年年底以后,国内不少城市的土地存在“面粉贵过面包”的情况,融创不再参与公开的土地拍卖,避免接盘高总价、高溢价、高单价的“三高”项目。

  根据融创提供的数据,虽然拿地价格低,但融创超过92%的土地储备位于一二线及环一线核心城市,这些城市现在的房价相对较高,现有土地储备可提供的总货值高达3.29万亿元。

  “这样的土地储备和可供总货值,意味着融创还会有很强的发展持续性。”严跃进认为。

  思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也告诉法治周末记者,一家房企要想跻身并长期处于行业前十名,首先要有相应的市场规模,这就要求企业有足够多的土地储备,并有能够匹配土地储备的管理能力,而且要保证在扩张和项目开发的过程中不出问题。

  “孙宏斌操盘经历丰富,应该说还是有非常好的房地产投资哲学和感悟的,所以说其对于地产周期把控以及财务风险把控,相对来说还是老道的。”严跃进补充道。

  持续降杠杆

  注重现金流安全

  在融创半年报的财务摘要中,共有八项内容,前七项均为各项权益提升的内容,最后一项为有息负债下降的额度,可见融创对于这一指标的重视。

  在有息负债降低了95亿元的同时,截至2018年6月30日,融创总资产约6699亿元,同比上年末的6231亿元增长468亿元。

  而基于融创在2018年不断降杠杆的动作和结果,国际评级机构惠誉认为:“融创中国的杠杆率将在2018年进一步下降,主要得益于强劲的销售增长和买地速度的放缓。如果融创将继续执行谨慎的财务政策,且杠杆率保持在50%以下,惠誉将考虑进一步提升其评级展望。”

  融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在业绩会上表示,降杠杆是融创这两三年非常确定的方向。未来几年,融创的杠杆率还会持续的下降,净资产水平则会持续提升。

  除了注意降低杠杆,孙宏斌一直非常注重现金流安全。

  近期的2018年年中业绩会上,孙宏斌再次提及,关注现金流、关注企业运营安全是第一位的。

  融创财报显示,截至6月30日,公司拥有现金余额874亿元,与上年末保持平衡。

(责任编辑:DF376)

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