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房产税立法又进一步!怎么征?向谁征?0.5%税率真的合适吗?

2018年09月11日 08:52
作者:十字路口
来源: 东方财富网

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【房产税立法又进一步!怎么征?向谁征?0.5%税率真的合适吗?】有专家指出,房地产税如果一开始就施行“普遍征收”的原则,不太符合中国国情。有机构估算,即使按照0.5%这一不太高的税率,每年所缴纳的税收额度将占人均可支配收入的10%+,因此一开始房地产税征收对象就要限制在高端多套房政策持有者;更有专家建议,应该将针对富人征收来的税,用来补贴中低收入者的住房刚需。(东方财富网)

  在房地产税今年第八次被官方提及之后,房地产税立法进程正在加快。

  有专家指出,房地产税如果一开始就施行“普遍征收”的原则,不太符合中国国情。有机构估算,即使按照0.5%这一不太高的税率,每年所缴纳的税收额度将占人均可支配收入的10%+,因此一开始房地产税征收对象就要限制在高端多套房政策持有者;更有专家建议,应该将针对富人征收来的税,用来补贴中低收入者的住房刚需。

  近日,十三届全国人大常委会立法规划公布,房地产税法被列入第一类项目(即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案),这已经是今年以来官方八次提及房地产税法。

  苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙表示,房地产税法被列入第一类项目,意味着房地产税法是必须完成的立法任务。

  今年以来,官方频频表态房地产税法。3月5日国务院总理李克强作政府工作报告时提出,要稳妥推进房地产税立法。

  吉林省财政科学研究所所长张依群表示,房地产税法可能最快会在今年年底前提交审议,然后面向社会征求意见,还有讨论修订的过程。按照我国税制改革推进步骤,2020年是一个重要的时间节点。

  黄志龙认为,尽管房地产税法被列入第一类项目,但并不意味着只能在第五年完成立法,根据当前房地产调控和地方财税体制改革进度,在2020年提请审议的可能性比较大。

  房地产税推出已有基础

  而有房地产税被定义为财产税,征收的前提条件是私有财产,如果住宅的土地使用权是70年,期满后不能续期,征收房地产税就没有根据。只有房屋和土地都属于个人财产,从法律的角度来说,才能收取财产税。

  那么70年后房子是否仍然属于我们?据经济日报报道,目前我国正在酝酿的民法典是我国首部民法典。此次提请审议的民法典各分编(草案),将同已经出台的民法总则合并为一部完整的民法典草案,在2020年提请审议。

  值得注意的是,此次审议的物权编草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

  房地产咨询机构嘉丰瑞德负责人表示,70年产权问题一旦得以解决,影响房地产税的法理问题就不存在了。与此同时,我国已经赋予规模较大的城市以立法权,这也为房地产税的“分城施策,分步推进”奠定了基础。

  另一个值得注意的是,我国统一的不动产登记信息管理平台已实现全国联网,不动产登记体系进入到了全面运行阶段。这些都为房地产税的推出奠定了基础。

  房地产税设置三大原则

  中国政法大学财税法研究中心主任施正文指出,征税范围、税率、税基,是房地产税法立法制度设计的重中之重。

  第一个就是征税范围,房地产税应当是一个逐步的长期发展成熟的过程,所以一开始房地产税的征收方案就要限制在对高端多套房政策,应该会有一个较大的免征的政策。

  施正文表示,目前国际上多数国家对于房地产税是普遍征收的原则,但是对于中国来说还不具备普遍征税的条件,所以必须走分步推进的路径。

  施正文认为,这就是说我们将来可能是只对一些高端的房地产、多套房子和一些具备条件的地方开征,而不会是对所有的房子、在所有的地方同一个时点来开征。

  当然从房地产未来长远看,它为了要成为地方主体税种,那必须要普遍征收。

  第二个就是税率。施正文认为,对房地产税的税率要从严控制,要有个上限,防止一些地方基于财政收入的考量征重税。

  第三个就是税基,房地产税的计税依据。基本的原则是市场价值要评估,但是还要考虑到一些一线城市,目前房地产的泡沫有的房价很高,在这种情况下没有一个打折税基打折的措施的话,税也可能会比较重。

  0.5%税率合适吗?

  由于早在2011年重庆与上海就推出了房产税征收试点改革。上海的房产税率在0.4%-0.6%,而重庆的房产税率则为0.5%,因此有舆论观点认为,0.5%这一中位数可能是房地产税率的最佳选择。

  对比国际经验来看,目前试点城市的房地产税率实际上并不高。比如美国由各州政府独立征税,平均税率大约在1.04%左右,德国和希腊均不超过1%,税率较高的日本则大概在1.4%-2.1%之间。

  招商证券:房地产税的起步征收范围人群必须较小。

  招商证券研报指出,如果按照房屋当前的市场价为税基,以及许多人预期的0.5%税率来征收,实际上可能无形中增加了许多有房工薪一族的负担!

  招商证券在9月9日的研报中表示,以一线城市80平的住宅举例,一年租金约8万,大致的净运营回报约6万,按照资本化率4%折算,这套房的评估值大概在150万。

  但按照当前市场的交易价格来看,一线城市80平的房大约是500万或者更高,按照租金还原法的评估价大约是市场价格的三折左右,悬殊巨大。

  从当前上海和重庆试点以约0.5%的税率原则来看,如果按照运营回报评估值150万来算,房地产税大概一年是7500元,如果按照市场交易价,一年是25000元。

  从收入的角度看,2017年全国人均可支配收入是2.6万,深圳市5.3万,上海是5.9万,即便按照刚才我们所说的租金还原法的评估来看,按照7500元的家庭缴纳房地产税额度来看,房地产税占到一个家庭年均可支配收入的10%+,这还只是按照最最保守的评估值来计算的缴税额度。

  从资本回报角度看,根据目前的市场交易而言,低于1.5%的租金回报率是严重倒挂于国债的,净回报率则更低了,如果按照0.5%的中位数来征收房地产税,许多不动产将成为负现金流资产,导致的结果就是租金暴涨或者价格暴跌。

  招商证券并指出,而美国房地产税中位数占家庭收入的比率大致是4.3%,这从另外一个角度告诉我们,若0.5%是房地产税率的中位数,在当下的中国也并不合理。不论从资产回报的角度还是收入的角度看,若要不想引起市场大幅的波动,房地产税的起步征收范围人群必须较小。

  黄剑辉:应向富人征税补贴中低收入者刚需

  民生银行研究院院长黄剑辉则认为,因该用富人购买商品房缴纳的税来补贴中低收入阶层的刚性住房需求。

  黄剑辉表示,怎样构建一个所谓长效机制,让14亿人能够各得其所、住有所居?富人有钱,你住得大一点,但是你多交点税,穷人也是中国公民,政府有义务给穷人保障一套住房,让他们住有所居。你自己的钱不多,那好办,从富人交的住房消费税建立一个专户来帮你建房,你住的成本会比较低。

  黄剑辉建议,楼市调控思路应该是,政府、市场双到位,商品房由市场调节,适时取消对商品房市场进行限价、限购的调控方式;政府可以在新房销售环节征收税费,不要动存量房,因为征税成本太高。

  第一, 推进房地产税的改革。我们主张的房地产税是一种消费税,消费得越多,房子住得越多,交税越重。然后建立一个专户,把从富人豪宅收到的消费税用于建保障房,保障房由政府来负责组织生产及相关的管理。

  第二, 稳定预期,扩大供给。包括生产主体、生产总量,市场要分层,分成高、中、低收入三层,然后分类生产,就是高等房、普通房、公租房,最终实现各得其所。

  房地产税对房价影响几何?

  而对于房地产税究竟能不能降房价?黄志龙认为,对于不同城市的房地产市场影响各异。对于一线、二线等核心城市,房地产税可能会降低住房的空置率,但不应有“毕其功于一役”的心态,指望房地产税来控制房价过高。

  对于三线、四线、五线城市,房地产税的影响可能会更大一些,这些城市的房屋空置率较高,而租赁市场又欠发达,房地产税征收之后可能会对房价形成一定的压力。

  北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波同时提醒,房地产税法虽然有增加房屋持有成本,抑制房地产投机行为的作用,但是这并不是立法的唯一目的。第一点就是在设计房产税制度的时候,不要光想着说这是打压房价的利器;

  第二点,也不能指望房产税一出来,房价恨不得应声而倒,就没人炒房了,抑制炒房是要好多的机制在一起才会起作用的。

  楼建波表示,从国外的经验看,房产税更多的是通过征税来满足地方必要的公共财政支出的一个手段。

(责任编辑:DF120)

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