炒房的该收手了!社科院预警追高风险 建议空置税替代房产税

2018年05月16日 07:40
作者:十字路口
来源: 东方财富网

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  5月14日,社科院发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》(以下简称“报告”),“总体来看,2018年将成为本轮房地产市场的低点,房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。”这是报告对2018年中国房地产的总体判断。

  2016-2017年,一线城市出台了有史以来最严格的市场调控政策。2018年,它们仍将“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。这使一线城市的房价得到了控制。

  数据显示,2018年3月除了广州微弱上升外,北京、上海和深圳的新建住宅价格都是负增长。

  但在部分二三四线城市,去库存政策尚未得到及时调整,这使得它们承接了房地产投资的溢出效应。

售租比失衡的背后

  报告指出,随着二三线城市的房价上升,不少曾经的“价值洼地”城市房价已经直逼北上广深,其售租比更是让许多人大呼“看不懂”。


  比如2018年1月厦门的住房价格中位数达到了每平方米3.7万多元,已经超过了一线城市广州,杭州、南京、天津的住房价格中位数是每平方米2.8万多元,与广州只有每平方米一两百元的差距。

  如果从房价与租金比来看,2018年1月厦门、廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京都超过了北上广深。

  报告数据显示,2018年1月房价与租金比值最高的是厦门,达到了惊人的1100。这意味着,当房价与租金分别保持不变时,将需要91.7年才能通过租金回本。如果将未来租金折算为当前价值,则租金回本期还将更长。

  房价与租金比超过一线城市的还有廊坊,达到了883。惠州、石家庄、合肥、南京分别为844、824、746、653。

  从一线城市来说,上海该比例为644,深圳为627,广州为600,北京为594。简单计算,一线城市房价与租金比值最低的北京,租金回本年限为49.5年,年租金收益率约为2%。而苏州、青岛、济南、天津的上述数据均超过了北京。


  上述报告指出,国际房价与租金比例一般在200-300,中国城市一般都远超300的比值。相对于住房销售价格,住房租赁价格的变化一直较为平稳。住房销售价格与租赁价格的失衡,一方面有投机炒作的因素,另一方面有租赁住房保障低、租购权益相差悬殊等原因。

经济增速赶不上房价

  交行金融研究中心高级研究员夏丹指出,很多二三线城市房价去年以来涨幅高,房价绝对水平的确没达到北上广深的水平,但由于租金不高,导致房价与租金比值偏高。

  夏丹表示,一些城市的限购限价等措施,甚至导致了价格的扭曲。一些地方因为高于某一个价格的新建住宅不能卖,结果二手房远高于一手房价格,看起来很低的一手房价格存在很大的寻租空间。

  很多二线城市经济发展并不快,一季度经济增速甚至低于5%,有的城市甚至遭遇常住人口净流出。在这样的背景下,为何最近一段时期房价仍然上涨?

  中国人民大学教授陶然指出,根本的原因是地方政府对于土地采取了垄断的措施。 如果不打破这个垄断,那么房地产价格非常高的问题是解决不了的。

下半年警惕房价大调整

  而对于二三线城市房价的未来前景,社科院报告提醒炒房客需要关注风险。报告指出,很多二三线城市房价上升过快具有巨大风险。为此,购房者应注意规避追高。由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市,一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。

  报告并指出,部分二线城市目前土地购置面积较多。其中2017年35个大中城市购置面积最多的是重庆、合肥、长春,分别达到了1112.22万平方米、684.87万平方米、480.98万平方米,远超北京的413.3万平方米。另外郑州也有442.47万平方米,昆明有408.9万平方米,西安有328.07万平方米。部分二线城市现在的土地供给,是未来商品房供给增加的有利因素,因此很多二线城市房价未来面临新的调整因素。

  社科院城市所不动产室主任王业强表示,“随着去库存刺激政策的逐渐退出,变为紧缩的调控,预计2018年下半年二三四线城市(房地产)市场有可能会出现一波较大的回调。”

  中国房地产评估师与房地产经纪人学会副会长柴强认为,目前房地产市场泡沫较高,存在杠杆率较高的问题。目前属于在“刀尖”上的短期平衡,稍有风吹草动都会有很大的变化。它的不确定性,一个是有(价格)再暴涨的不确定性,也有大幅下降的不确定性。

如何长效调控?

  至于如何建立房地产调控的长效机制。报告建议,房地产调控的长效机制应囊括法律保障机制、土地供给机制、金融调节机制、住房保障机制、税收调节机制等诸多方面内容。


  其中,社科院建议考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税,这既可以增加住房的持有成本,也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

  所谓“空置税”是对空置的居民房屋进行收取的一定量的税收。

  报告指出,需要明确的是房地产调控长效机制的目标,是保障“房地产市场的平稳健康发展”,是“让全体人民住有所居”,而不是增加财政收入。所以,房地产调控机制中,税收调节机制的设定目标,不应是替代土地出让金成为新的地方税源。

  鉴于房产税的财产税属性,在土地国有的基础上向使用权者征收存在一定的法理障碍,可以考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。这既可以增加住房的持有成本,也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

  在住房租赁市场的发展中,企业机构和政府部门持有住房都面临着众多问题。诸如占压资金量庞大、管理维护效率低下等。目前住房市场的租赁价格与销售价格失衡。即使在北京这样的一线城市,年租金收益率一般也比不过同期贷款利率。在没有政策优惠的情况下,企业机构一般倾向于出售居住物业而不是持有居住物业。

  与其勉强房地产企业和机构持有住房,还不如鼓励愿意持有住房的个人出租房屋。对空置的非家庭自用住房征收“空置税”,鼓励住房持有者出租房屋,体现“可持有但不可空置”政策导向。“空置税”的征收应采取“窄税基、高税率”的方式,将税收对象锁定拥有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。

  不过,报告也指出,对家庭自用住房,即使空置也不宜征收“空置税”。因为家庭自用住房空置的原因可能是短期在外地居住,如工作外派、探亲访友、学习培训等。如果对家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置税”,社会负面影响可能较大。


  另外报告还建议,将住宅限购等短期调控措施延伸为长效机制的一部分,有助于稳定市场预期。

  住宅限购政策长期化、制度化的具体做法是:在全国范围内,一户居民家庭最多只能购买两套住房;在全国范围内限购后,放开住房市场限购中本地户籍的限制,由居民家庭选择在何地持有住房;并以法律法规的形式固定下来,以形成稳定的市场预期,以不变应万变。

  同时,也可以将部分行之有效的短期调控措施作为长效调控机制中的“熔断机制”,只有达到一定条件才会使用,例如限售、限价等措施。

(责任编辑:DF207)

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