马光远:如何解读最近惊人的房价表现及趋势

2017年03月16日 08:01
来源: 光远看经济
编辑:东方财富网

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热点城市的房价到了今天这个疯狂程度,再奋不顾身杀入,除非你是真正需要住房的人,除非你买的是必须买的学区房,除非你买的是北上广深的核心地段的房子,除非我们用一次通胀把泡沫做实,否则,在这个时候,杀入市场,追高,都很危险。

  2017年开年前两个月的经济数据超乎预期的强劲。无论是进出口,投资,还是房地产,数据大多高于预期。

  前2个月进出口总值3.89万亿元人民币,比去年同期增长20.6%。其中2月份进出口总值增长21.9%。出口增长4.2%;进口增速高达44.7%;前两个月固定资产投资同比增速为8.9%,高于去年平均增速8.1%;房地产开发投资前两个月同比名义增长8.9%,增速比去年全年提高2个百分点。

  具体来看房地产的表现,自去年“9.30”调控以来,热点城市的销量迅速降温,但今年年后,本属淡季和已经基本冷静的房地产市场再燃战火,房地产的各项数据好于预期。除了开发投资反弹至8.9%的近两年高位。房地产销售数据并没有出现断崖式的下滑。前两个月,商品房销售面积14054万平方米,同比增长25.1%,增速比去年全年提高2.6个百分点。商品房销售额10806亿元,增长26.0%。

  其他房地产的数据也不错,房屋新开工面积17238万平方米,增长10.4%,增速提高2.3个百分点。其中,住宅新开工面积12410万平方米,增长14.8%。房屋竣工面积16141万平方米,增长15.8%,前两个月房地产开发企业土地购置面积2374万平方米,同比增长6.2%,而去年全年为下降3.4%。

  相对于这些统计数据,更惊人的是一些去年本来趋稳的热点城市再次疯涨,同时,一些和热点核心城市有紧密关系的三线城市,启动涨价热销模式:

  其一,一线城市仍然疯狂。

  比如,北京,统计数据显示,前两个月,四个一线城市中,除了广州仍然上涨之外,北京、上海、深圳的新房环比都停涨。

  但事实的情况是,北京以及环北京地带二手房涨幅非常吓人,几乎是一天一个价。

  网上流传的一个段子是:北京一个房子卖家报价728万,买家砍价到夜里11点745万成交。恐慌和抢房的狂热让我想起了2010年在四万亿的刺激下北京楼市的盛况。

  事实上,北京和环北京地带去年11月以来一直没有降温,仍然在涨。

  统计数据统计的新房“不涨”了,原因在于有关部门不给价格高的楼盘发预售许可了而已。而环北京地带,不管有没有紧密联系及实质性的利好,可谓鸡犬升天,加之两会前领导重视,导致京津冀概念再次升温,武清、固安、香河、涿州等楼市一片火爆,到处都是投资客。

  一线城市里,去年涨幅一般的广州开始补涨,深圳在经历短期的调整之后,大家又开始高度关注楼市,市场的情绪明显升温。

  其二,多年没涨的海南楼市,自去年年底以来终于扬眉吐气,涨势如潮。

  三亚多年来没有出现的抢房局面再现江湖。春节过后,笔者受朋友之邀去海口、三亚考察楼市,近距离感受到海南楼市实质性的反弹,很多售楼处挤满了看房的,好的楼盘稍微犹豫可能房子就没了。

  海南省公布的数据显示,2016年全年,海口市房屋累计销售面积432.65万平方米,同比增长15.9%;三亚市房屋累计销售面积151.53万平方米,同比增长35.7%。2017年前两个月,三亚楼市延续了去年年底火爆的行情,其中1月份网签备案4298套,同比上涨24.29%;2份网签备案6865套,同比上涨173.17%,三亚的成交均价超过了2万元的大关。国家统计局发布的1月70城市数据显示,1月份涨幅最高的城市为三亚,环比涨幅1.7%。

  第三,一些热点城市周围的三线城市。

  这些三线城市的特点一是在热点城市的周边,受热点城市限购和去年暴涨的影响,使得资金向他们流动,二是去年涨幅不明显,价值洼地凸显,导致资金流入,三是一些诸如京津冀都市圈概念的卫星城。

  对于最近惊人的房地产市场,究竟怎么看,根据笔者最近一段时间的观察,“两会”前后,房地产市场在调控的大背景下逆势再涨,原因和逻辑都很复杂。大致有这么几条:

  第一,房地产政策的“塔西陀陷阱”,经过多年的调控之后,民众对于政策的执行力和效果已经不抱希望,市场一旦有风吹草动,立即就会奋不顾身的杀入;

  第二,房地产市场的很多玩法,大家已经比较熟悉。比如,北京今年的供地计划比去年砍掉了一半,直接导致未来供给短缺的预期,这是最近北京房价上涨的重要原因,而统计数据所谓的“停涨”连普通老百姓都知道是不让卖高价盘的结果,而不是真的不涨了;

  第三,政策前后表述不同导致市场预期的逆转。从去年“9.30”到年底的中央经济工作会议,对房地产的调控调子极为严厉,但“两会”发布的政府工作报告,调子突然极为温和,既没有提“房子是用来住的,不是用来炒的”,更没有提遏制热点城市房价过快上涨,给外界的解读是,为了稳增长,政策会对房地产展示跟温柔的一面;

  第四,在很多资金没有其它投资渠道,去海外投资被严格限制的情况下,重回中国内地房地产,大家在限购以及去年暴涨之后的城市里继续寻找投资机会;

  第五,有些地方,房子仍然是炒的,比如环北京地带,“京津冀”这三个字基本被炒糊了,在产业、人口、公共政策还远远没有到位的情况下,甚至交通仍然在规划中,房价已经提前暴涨到位,满眼都是投资客。如果一体化一旦不能兑现,可以想象,这些地方的楼市将面临一场如何吓人的惨剧。

  但是,从市场的基本面看,无论是一线的再次升温,还是三线的热炒,都不可能持久。热点城市的房价到了今天这个疯狂程度,再奋不顾身杀入,除非你是真正需要住房的人,除非你买的是必须买的学区房,除非你买的是北上广深的核心地段的房子,除非我们用一次通胀把泡沫做实,否则,在这个时候,杀入市场,追高,都很危险。尽管房价一再嘲笑经济学的基本原理,但原理最终一定会起作用。就目前全国的房价而言,除了少数城市,除了海南还能炒一阵子,除了10个左右的核心城市,能够投资的地方越来越少。

  在政策上,就目前的房地产焦虑的表现提几点建议:

  第一,一定要尽快放弃错误的“去库存”政策,“库存”不是中国房地产的真问题,中国房地产的真问题是资源错配,是热点城市的上涨预期难以逆转,而不是三四线的库存,在政策层面必须改弦更张;

  第二,政策一定要统一,中央经济工作会议的调子,一定要在政府工作报告中同样体现;

  第三,一定要认真对待目前的非理性的看涨预期,一定不能被统计局不靠谱的数据迷惑,在政策上动摇;

  第四,对于热点城市,一定要督促土地供应计划,增加住房用地,计划要有约束力,不能搞饥饿营销;

  第五,一定要抓紧搞一次中国住房状况普查,搞清楚中国,每个城市究竟有多少房子,避免恐慌性的抢购。

  最后,说个最近在朋友圈热转的段子:一对北大清华毕业的年轻父母问孔子,买不起学区房,怎么办?孔子曰:如果北大清华毕业都买不起房,还买学区房做啥。。。。。。

(责任编辑:DF070)

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