孙骁骥:为什么穷人越买房越穷?

2017年01月11日 10:24
来源: 全景网
编辑:东方财富网

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  今年有买房计划的人或许有点蠢蠢欲动。高涨的房价在几年似乎有缓慢下来的趋势,有的地方似乎还可能出现房价下跌。因此,对于攒首付多年的年轻人来说,出手买房似乎在现在是一种可行的选择,买房“上车”,即使不是自己住,用来投资也是不错的选择。不过,无论如何都要提醒有意愿买房的人士一句话就是,如果你的收入不高,高房价带来的按揭会明显增加你的个人负债,最后的结果并不能改善个人的经济状况,反而会让人变得越来越穷。

  买房积极性最高的是富人吗?实际上,买房积极性最高的并不是一个社会中最富裕的阶层,而是贫穷的阶层。也就是说,穷人买房的意愿远远高于富人。

  为什么会这样呢?因为每一个穷人都深受买不起房,房价高昂之苦,因此他们只要一有点钱就会马上希望通过买房来保值增值。这种靠买房来投资增值的方法,实际上是透过我们的媒体、新闻、广告、房地产商的推销、所谓专家的建议等等方法被灌输给穷人的。“买房就等于赚钱”的观念,在长期的社会浸淫之下,润物细无声,慢慢的成为了穷人的普遍观念,甚至是成为他们认为唯一的投资渠道。

  穷人都渴望着依靠买房来翻身,然而,真正的富人并不会把投资房地产看的有那么严重。根据美国经济学家的相关统计,社会上最富裕的人不动产和其他资产(股票基金保险等等)的比例为1比4,而穷人的资产比例刚好倒挂过来,是4比1。换句话说,一个真正富有的人,他所持有的房地产只不过占到其总资产的五分之一,这意味着他有更好的资产配置和组合,可以在危机来临时有效对冲风险。

  与此相反,只占有社会总体财富20%的穷人,他们持有的资产中,房地产比例不仅过高,而且他们由于资金不够,往往还要向银行借款买房。也就是年轻购房者刚刚凑足首付,就准备“上车”,把自己所有的继续砸进房地产,然后背上沉重的个人债务负担,这无异于经济上的自杀。麻省理工学院的经济学教授米安就在一本书里说过,穷人妄图以房地产翻身恰恰是最危险的想法。

  房地产不败的神话在今天可能已经破灭了。和其他任何一种投资一样,房地产可能转,更可能赔。据统计,2008年经济危机中,美国的房地产总共蒸发了5.5万亿美金,在这些蒸发的财富当中,穷人的资产下跌比例是最多的。当时一个收入普通的人想尽办法手握三套以上房产不是什么奇怪事,但这些房都是向银行欠债买来的,并且价格虚高。如果投资的房地产的金额已经占到总资产的60%甚至70%以上,那么,这个人的资产避险能力是非常低的,只要房地产已出现下跌,他个人的总资产很可能就会变成负。

  省吃俭用,按揭买房,这并非是可以让穷人翻身的投资方法,而是把自己一生的财富绑架在了现在风险越来越高的不动产上,所有的收入盈余全部投在按揭,无法旅游、休闲、消费,生活品质严重下降,而一旦房价下跌,你的不动产很快就会变成负资产。这会让个人的经济状况愈加恶化。

  在穷人的严重,他们没有意识到负债在个人资产中所占的重要作用。巴菲特曾在一个大学的演讲中强调,不富裕的青年人尤其要注意自己的负债情况,不要讲负债也看做自己的资产,那只是将来可能压垮自己的负担。在巴菲特看来,负债的人永远将处在贫穷的地位,无论债务让他表面上过上了何等生活。只有那些让别人掉进自己设计的债务陷进的人,才是社会真正的赢家。

  因此,穷人的贫穷成为一种“世袭”的情况。有钱的人就是吃喝玩乐拉撒睡,没钱的人就是流血流汗又流泪,经济上不仅永远翻不了身,反而会可能掉进万丈深渊。

  在投资领域,优质资产价格肯定是上升最快,总值最高,可想而知,投资门槛也非常之高。一线城市核心地段的楼房,据现在观察依然是会上涨一段时间,但投资门槛数百万起跳,而且还有地区各种限购政策,投资成本极高,穷人很难负担。占社会总收入20%的而占总人数80%的穷人,投资得起的房地产一般不可能是优质资产,所以具有下跌风险,对于资产价格波动最为敏感。历史上,我们看到日本泡沫经济破灭后,美国房产泡沫破灭后房地产价格的下跌,其中的苦主都是中低收入人士。未来的中国,将会重复这些发生过的故事。

  虽然这是一个很难接受的现实,但是,租房,然后把节约下来的钱做更明智的投资而不是为了不动产而负债,这才是今天人个人财富增值的可行之道。

  (本文作者为孙骁骥:学者、财经作家,著有《致穷》等书)

(责任编辑:DF101)

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