北京一年供地只够卖1个月 未来购房者只能转向二手房?

2016年12月02日 07:35
作者:庞静涛
来源: 每日经济新闻
编辑:东方财富网

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  12月1日,北京国土官方网站公布第二批“限房价、竞地价”地块的竞得结果,随之,2016年北京商品住宅用地出让拍卖即将收官。

  结果显示,“930新政”后北京出让的6宗“限房价、竞地价”地块中,4宗(即此次公布的第二批地块)地块中的为普通商品房用地,竞得企业需100%持有住宅部分70年,这意味着这四个项目日后建成的住宅房源将无法进入市场销售。

  由此也可见,自持比例的提高,将直接导致新房销售市场供应减少。

  而中原地产数据显示,今年北京出让的普通商品住宅用地中,允许进入市场销售的仅有39万平方米,一般商品住宅的容积率不超过2,即看可推测未来建成的房源不超过80万平方米。按北京前10月70万平方米/月的销售面积计算,北京新房市场(去除自持)或仅够卖1个月。

  自持条款苛刻企业热情仍高

  北京第二批“限房价、竞地价”地块在竞拍时,无一例外都进入70年持有的阶段,业内惊呼未来“未来不亏损的可能,小!”。

  但此次出让的4宗土地依然得到了企业的追捧。其中黄村兴华大街0305号地块的竞争最为激烈,龙湖、首开、融创、碧桂园、首创、万科、保利等19家房企都参与了角逐,在地块溢价率达48%、楼面达2.8万元/平方米时,中铁、龙湖和首开联合体、中铁建、万科和住总联合体、保利、绿城和九龙仓联合体及国瑞,5方竞报的自持商品住房面积比例均达到100%。

  按照流程,竞拍转入“报高标准商品住宅建设方案”的程序,最终中铁建赢得方案评比,最终拿下地块。

  另外三宗地块(位于海淀区永丰产业基地)同样受到多家房企追捧,最终竞得方的住宅部分持有率均达到100%,且自持70年。

  对于地块的盈利空间,中原地产首席分析师张大伟表示不乐观,其认为房企不亏损的可能性很小,拿地多是战略举措。

  张大伟认为 ,项目要变现,未来可能的途径只有租金REITs或者股权整体转让。但估值不可能按照销售价格计算,如按照70年租金计算,除非发生严重的通货膨胀,否则按照4宗地的区位,价值将非常低。

  房企也表达过类似的言论,多位房企投资人士向记者表示,单纯靠租金盈利不是不能,但是很难,通过股权转让或资产证券化是途径,但其实用哪种途径,大家并没有想好。目前拿地更多是出于战略需求,毕竟不拿地就可能退出市场。

  1年的供地只够卖1个月房企购房者都担忧

  来自中原地产数据显示,截至目前,北京已经挂牌成交的10宗含住宅用地,合计用地面积为142万平方米,用于销售的普通商品住宅用地仅39万平方米。

  中国指数研究院数据显示,前10月,北京商品住宅(不含保障性住房)新增供应面积702万平方米,月均新增面积为70万平方米;成交面积1264万平方,月均销售面积126万平方米。

  金地集团一业内人士表示,商品住宅用地容积率一般不超过2,以此计算,今年北京新增的普通商品住宅建筑面积不足80万方。

  这也即是说,2016年北京推了一年的地,最后建成的新房,或只能满足市场1个月的销售。

  “这主要是因为,最近几个月北京成交的几宗商品房住宅用地全部为保障房或开发商100%自持。”张大伟指出。

  9月30日北京发布新的楼市调控政策,试点“限定销售价格”的措施,当报价达到上限时,转为竞报企业自持商品住房面积。并且,鼓励房企将自持部分住宅作为租赁房源。

  随后,11月16-17日北京首批“限房价、竞地价”地块竞拍,以所有竞得开发商100%自持收尾。业内一度担心,自持比例过高将影响商品房的供应。

  实际上,担忧的还有购房者。因为上述土地拍卖政策带来的或是北京新房市场的再度“缩水”。

  “未来北京新建的商品房基本会”高端化“,明年北京市场的刚需和首改客户可以更多选择二手房。”张大伟表示。

  北京的二手房市场确实呈快速扩张的态势。中国指数研究院数据显示,2016年前10月,北京二手商品住宅成交面积为3072万平方米,是新建商品住宅成交面积的2.43倍,新房成交增速不及二手房。同时,今年前10月,北京新建商品住宅成交面积同比上涨不足10%,而二手房住宅成交面积上涨18%。

  上述业内人士认为,北京住宅地块地价的上涨速度已经超出房价,现在的地价与周边二手房持平,有的甚至高于二手房价,开发商只能通过提升产品质量,把溢价尽量做高一点。

(责任编辑:DF101)

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