凭什么深圳房价要比广州高这么多?

2016年12月01日 14:31
来源: 吴晓波频道
编辑:东方财富网

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  为什么深圳房价比广州高那么多

  从房价上看,广州是彻底被京沪深抛下了。

  同是一线城市,同处珠三角,为什么房价差别如此大?因为城市骨架不同。

  首先,深圳是沿海的狭长地形,总面积不到广州的三分之一,两者人口却差不多。用地紧张本身就造就了高地价。

  其次,一般城市用地紧张的时候就卖地,市中心往往地很少,于是往郊区发展。广州就是这样的。但郊区的房价不可能高。

  深圳有特殊的旧城改造制度,更新的是城中村。就是改造或重建老城区的农村用地,获得更多发展空间。位置好,房价高。

  再次,两地的支柱性产业完全不一样。广州靠汽车制造、电子产品和石油化工撑起50%的GDP,而深圳的四大支柱性产业分别是金融业、物流业、文化业和高新技术产业。深圳支柱行业的收入更高。一个城市的收入高低,也直接影响了房价的高低。

  最后,我们都知道人口净流入对房价的影响很大。腾讯今年5月发布了一个“年轻人指数”,比人口流动更精确定位买房群体。年轻人指数最高的是深圳。而广州年轻人的流入在10%左右,流出在37%左右,净流出27%,是年轻人流失最大的大城市。

  用地紧张、城中村改造、高薪支柱产业和大量年轻人口净流入都是深圳房价背后的主推手。

  华为搬出深圳是好事

  虽然华为一直强调“总部不可能搬离深圳”,但它的终端基地确实建在东莞,且连续在东莞拍了5宗商住地,耗资16亿。

  受房产泡沫折磨的不仅仅是购房人、也不仅仅是中小企业,连华为这样的技术产业骨干企业,也开始思考去留的问题。

  很多人认为,高房价会将好企业和好人才赶走,这对于城市发展,是釜底抽薪。

  但另一群人认为这其实也是好事,制造环节外迁,能让深圳的土地更高效地使用。这一说法并不仅仅针对华为。像深圳这样的城市,它一定得腾笼换鸟,留下的是单位土地产量更高的企业或部门,这些高端企业在占用土地为自己沉淀获益的同时,也让城市的先进性得到充分的保留。

  外迁对周边城市也是好事。东莞也好,惠州也好,都被带动了共同发展,形成一个配套的城市部落。

  但“房价淘汰”的观点常常让百姓生气。

   没有办法,也许其他城市还可以被宽松对待,深圳从改革开放起就是市场经济的先锋队,也必须保持先锋队的角色。市场经济是很势力的,不带任何情面。

  深圳房价是独特的还是具示范性的

  深圳的房价波动与高涨,几乎和中国的房价曲线同步,深圳房价的上涨主要在2006、2010、2016,它其实是有示范效应的。

  但大家更愿意承认它的独特性,而不是示范性(不然更多的城市都买不起房咯).

  而独特性也确实根深蒂固。

  深圳是金融公司密度最高的城市。这里建立了全国第一个证券交易所,拥有最多的私募公司,上市公司林立。而往外一圈就是与金融有关联的公司、比如律师事务所、审计公司。

  这些企业大多创新能力强,又有威震四方的业务支撑力。所以,只要没有大的金融危机,深圳的房价就得往上涨,因为最好的行业和最好的人才都涌向这里。

  深圳会不会空心化

  香港现在只靠金融业和房地产为壳,使它成为了一个空心化的城市。

  近期也传出了香港商铺和住宅价格一直在下跌的信息,李嘉诚也说目前的香港楼市是1996年以来最差的。深圳的猛涨也有追平香港之势,但居高的泡沫价让人不禁担心,深圳会不会也步上香港后尘?

  其实不一样。

  如果用旧思维来看,工厂数量的多少决定是否空心,那深圳确实危险。但以新思维来看,深圳有全国最强的医疗机械公司,有最先进的机器人公司,有市值最高的互联网公司,有技术最过硬的芯片公司……许许多多中国最伟大的企业全都在深圳。

  相比,房地产反而显得不重要了。

  这是和香港的不同。

  这也是为什么我们常觉得中国有三个城市的房价是没有天花板的——北京是世界上最重要的国家的首都、上海这个老牌城市正在逐步走向年轻、而深圳的产业能力发挥到了极致。

  

(责任编辑:DF101)

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