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房价涨势风光不再 现阶段选择“炒钱”更合适

2014年03月10日 08:15
来源: 理财周刊

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理财周刊2014年第8期

理财周刊2014年第8期

  投资的目的是为了获得更多可消费的资金,从这意义上讲,选择每年可以获得5%左右现金回报的理财产品,比2%左右租金回报的房产要明智。特别是在房价涨幅明显降低、部分城市房价下跌的背景下,我们更应该选择炒钱不炒房。

  房价涨势风光不再

  近期不断传出有楼盘降价促销的消息,使得房地产市场的前景蒙上了一层阴影。

  春节过后,杭州、常州等地接连传出楼盘降价的消息,这让原本处于僵持状态的市场,感受到了明显的寒意。而包括无锡、徐州等地,房价已经在很长时间内没有明显上涨过。个别楼盘的降价促销,虽然不会让中国楼市在一夜间“崩盘”,但业内人士坦陈,房价“只涨不跌”的神话已经破裂,而这也意味着房产不再是“无风险资产”。

  另外,楼市利空仍在不断释放出来。由于受流动性收紧影响,目前银行对房地产贷款“明松实紧”,从严控增量和名单管制等多个方面着手,加大控制力度。近日,国内多地首套房贷利率也开始上浮,某研究机构近日发布的最新数据显示,根据全国22个城市的69

  家银行分支机构调研结果显示,全国近九成银行首套房贷利率升至基准利率,部分银行甚至上浮5%~10%,个别上浮20%。缺乏银行贷款襄助,市场需求将会受到抑制,从而导致需求萎缩,并影响到房价的上涨。还有,包括“鬼城”数量不断增多,以及不断有三、四线城市加入房价下跌行列,都表明楼市的未来并不乐观。

  此外,近期人民币开始出现贬值迹象,也被市场解读为是一种对房价不利现象。因为在过去9

  年时间里,人民币一直处于升值过程中,而在此阶段,美元便大量涌入购买房产等资产,房价一直处于上涨过程中,因此也就激发了更多的投资资金持有房产的热情。但人民币贬值预期一旦形成,便会有更多的人抛售物业以求退出,这会对房价形成负面的影响。李嘉诚在2013

  年不断出售内地资产,很有可能与此有关。

  房价难再大幅上涨,这已经成为市场共识。对于未来房价走势的预测,即使是最为乐观的看法也认为涨幅会大幅下滑,而悲观的看法则认为房价下跌是大概率事件。市场普遍预期是,未来房价已难以出现大幅上涨行情,不排除出现回调的可能。

  租金收益跌入低谷

  另一方面,住宅租金回报率一直维持在很低水平而不见起色。

  以上海为例,一套位于徐家汇东方曼哈顿总价约550万元左右精装修公寓,月租金在8500

  元左右,即使是全年出租,其租金回报率(年租金/房屋总价)仅1.85%。如果按照国际通行的11

  个月租期计算,租金回报率会更低,只有1.7%。而这种现象并非上海独有,北京、深圳等一线城市,以及天津、成都等重点城市的住宅租金回报情况均是处于低位。中原地产研究中心数据表明,北京、深圳等城市目前租金回报率分别为2.0%和2.24%,成都的租金收益率稍高一些,但也不过3.08%。

  虽然去年一年住宅租金出现一定的涨幅,但相对于去年房价涨幅而言,仍然很小,因此租金回报率持续走低。以北京为例,根据链家地产统计数据表明,今年1

  月份公寓租金涨幅约6.7%。但中国指数研究院数据表明,北京房价在2013 年上涨了28.33%,因此北京租金回报率跌至2%的最低点,便不难让人理解。

  资金收益普遍升高

  而另一方面,金融投资收益情况却展现出另外一番景象。不管是近期如雨后春笋般冒出来的互联网理财各类“宝”,还是此前在理财市场上崭露头角的各种金融理财产品,收益情况均超过了5%,普遍受到投资者的关注。

  虽然近期各类互联网理财“宝”的收益率有所变化,但大部分仍旧维持在5%以上。截止到3 月3 日,苏宁零钱宝、微信理财通、百度百赚的7 日年化收益率维持在6%以上;中行活期宝、民生银行如意宝、网易理财现金宝等7

  日年化收益率则在5%~6%之间,收益率相对较低的产品有平安银行的平安盈、广发货币A

  的钱袋子,但也分别达到了4.63%和4.96%。

  此前一些收益率较高的信托产品,因为门槛太高而一度让普通投资者望尘莫及,但现在也有部分产品主动降低身段,来满足部分中等收入人群的投资需求。另外,还有一些P2P

  产品,也成为投资者的一种选择。记者了解到,目前市场上P2P 产品,收益率普遍超过10%,更高可达20%左右。相对银行理财产品来说,P2P

  的优势在于高收益率,所以也受到了风险承受能力较高的投资者关注。

  “炒钱”更合适

  相比较而言,在现阶段投资房产,显然不如“炒钱”。

  首先,我们要明确我们为什么要投资,显然是希望能够从投资资产中获得一定的收益,以改善我们的生活,从这点上来说,“炒钱”会带来更高的现金收入。

  我们可以通过一个例子来进行说明。在前文中提到的东方曼哈顿那套房产,继续持有,其合理的年租金收益应该为9.35

  万元(月租金×11),考虑到今年房价可能“原地踏步”,那么投资者继续持有一年,其收益也只有这9.35万元。而如果投资者选择以到手价的方式抛出这套房产,将550万元全部投在银行理财产品上面,即使按投资收益率较低的5%产品来估算,其收益也可达27.5

  万元,是租赁房产的2.94 倍。当然,我们不能排除房价还会上涨的因素,但房价上涨只能让我们的资产数量增加,却无法带来更高的现金收入。

  其次,除了现金收益的差距外,还有一个很重要的原因就是房产的变现能力较差。即使是在房地产市场行情处于上涨过程中,因为购买力旺盛,成交比较容易,但要完成一宗房产交易也需要至少1

  个月的时间。而随着市场交易活跃程度的降低,从挂牌到合同签订,可能要等待更长时间。再加上买家申请贷款审批时间延长,交易时间可能会被延长到半年,甚至更长时间。

  而“炒钱”就不同了。拿风险较低的银行短期理财产品来说吧,期限最短只有1 个月,最长也就1

  年,投资者完全可以根据自己的资金需求,合理地选择好投资品种。而如今比较时髦的互联网“余额宝”类产品,最快可以实现赎回资金实时到账,超高的流动性和不低的收益率吸引了大量的闲散资金购买。这些产品的出现,拓宽了百姓的投资渠道,也为普通人带来了更高的财产性收入。

  最后,和“炒钱”相比,房产投资的交易成本过高,交易过程中的风险也较大。目前,房产交易环节成本较高,投资者需要支付契税、印花税、个调税以及交易佣金等,上海和重庆两地还有可能在持有环节征收房产税 ,几项费用加在一起要占到总房价的10%以上。如果持有期限不够长,在房价涨幅回落的背景下,还可能因沉重的交易费用而导致亏损。此外,很多城市仍在实行限购政策,很多投资者可能并不具有购房资格,需要通过使用亲戚朋友的名义购房,这也为日后发生经济纠纷留下了隐患。

  房产抛还是不抛

  对于已经持有投资房产的人来说,还面临着一个问题:就是房产抛还是不抛?从宏观层面来看,部分三、四线城市由于人口流失、房屋供大于求、房价已经出现回落,选择抛出是比较合理的做法。还有一些存在此类隐患的城市,比如常州、大连等地,继续持有房产的风险在加大,所以也可考虑择机出手。

  而对于一线城市和部分二线城市而言,受外来人口持续导入的影响,刚性需求购房者仍在增加,房价回落的空间不大,持有这些地方房产的投资者仍可以继续观望,不要急着出手。如去年上海设立了自贸试验区,未来预计会有大量的金融、国际贸易人才前往上海寻求发展,这些人又都属于高收入群体,对住房的需求比较强烈,显然会对上海的房价起到相当大的支撑作用。就算每年的房价平均涨幅回落到5%,加上1.5%~2%的租金收益率,综合收益率并不比“炒钱”低。对于持有多套房产的人来说,卖掉一套上海的房产后,就很难再买回来(限购),就算还有资格购房,也要面临缴纳房产税的问题。当然,对于手中持有的投资性房产,究竟抛不抛,还需要结合自身的情况进行选择。

(责任编辑:DF102)

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