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房价上涨空间有限 哪些人该到时间抛房了

2014年01月14日 07:37
作者:甄爱军 徐卓航
来源: 理财周刊

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《理财周刊》2014年第2期

  房产:持有还是抛

  持有还是抛,对房产持有者来说,这是个问题。之前投资房产是“闭着眼睛买都会赚”,而如今却变成了一项要求很高的技术活。面对当前的市场环境,降低“仓位”,持有优质物业,可能是投资者的最佳选择。

  房产投资出现变化

  近日,又有媒体爆出消息,李嘉诚旗下的“长和系”再次在上海战略性抛售核心物业—浦东世纪公园旁的别墅项目御翠园的商铺部分日前以低价入市,并且御翠园首期“四季雅苑”在“长和系”持有收租十多年后也被计划改造出售。

  这已经是李嘉诚近期第五次出售手中持有的物业。就在2013 年年底的最后一天,李嘉诚卖出位于南京的国际金融大厦物业,售价超过20 亿元。而在此之前,李嘉诚还出售了包括广州、上海等地物业,短短半年内,回笼资金超过127亿元。

  对于李嘉诚的举动,万科董事会主席王石在微博上表示,精明的李嘉诚先生在卖上海等的物业,这是一个信号,小心了!内地“房产大佬”的回应,可谓意味深长。

  而李嘉诚自己对中国房地产市场的判断,同样也不是很乐观。他本人在接受广州媒体采访时表示:“是的,价格涨太高,一般老百姓已经难以承受。所以近期也看到政府出台了调控政策。我一生的原则是不会去赚‘最后一个铜板’。”

  那么,对于手中持有投资型房产的投资者来说,现阶段该如何选择?是否真的到了“赚最后一个铜板”的时候了吗?其实这样的判断并非全无道理。无论是从房产投资本身,还是从其所处的外部环境来看,均有迹象表明,与两年前相比,房产投资已经发生了很大的变化。

  内在问题逐渐显露

  国内楼市出现分化,房价告别普涨时代,而租金回报过低,且低过稳健型银行理财产品,说明投资房产会带来巨额财富的时代,离我们已渐行渐远。

  房地产市场已由之前的普涨状态,出现了分化。中国指数研究院数据表明,在刚刚过去的2013 年,一线城市供不应求矛盾严峻,房价涨幅突出,北京、广州、深圳涨幅均超过20%;厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价较高,涨幅多在15%以上;武汉、重庆、成都等多数二、三线城市供需基本均衡,房价走势整体平稳,同比涨幅多在10%以内。但大连、沈阳、唐山等部分二、三线城市住宅供大于求,房价上涨缓慢,涨幅已经低于6%,处于相对较低水平;而包括温州、海口、聊城等少数二、三线城市住宅市场下行,房价明显下跌,其中温州跌幅最大为13.91%。

  房价出现滞涨甚至回落迹象,投资风险已然显现。在房价和成交量都创新的情况下,房价出现分化已经成为不争的事实。国家统计局网站公布的数据显示,2013 年1 月至11 月,商品房销售面积累计达到110806.80 万平方米,同比增幅为20.8%;商品房销售金额累计达69946.00 亿元,同比增幅30.7%。整体形势向好,但无法掩盖部分三、四线城市因为供需失衡,导致房价出现回落的情形,比如温州等。此外,包括大连、天津等城市,房价也表现出上涨乏力迹象(参见“国内部分城市近年房价走势图”).

  行业巨擘的说法也证实了这种现象的存在。近日王健林在接受采访时表示,中国目前房地产市场,除了“北上广深”和杭州、南京等城市外,房子已经非常难卖,两年后已经无需调控,消化存量房产就需要很长时间。

  更让投资者感到尴尬的是,房产投资的租金收益水平极低,与目前市场上常见的银行理财产品相比,已毫无优势。以上海一套位于徐家汇总价在500 万元的公寓来说,租金水平大约10 万元/年左右,其年化收益率为2%。但记者了解到,目前银行推出的理财产品,收益率普遍超过5%,一般在6%~8%之间,最高甚至超过10%。与之相比,住宅租金回报率明显偏低。如果单纯从现有的投资回报角度来看,持有房产显然不合算。

  对于房产投资来说,租金回报早就不在他们考虑的范围内,而是追求房价上涨之后出售房产所带来的资本利得。但问题恰恰在于,房价一旦上涨乏力,这对投资者而言则意味着投资失败。

  外来因素带来困扰

  未来楼市会受到诸多利空影响,内忧外患,2014年的房价极有可能会反转。而这对房产投资来说,也会造成不利。

  国内外货币市场环境的变化,让房地产市场将会受到不小的影响。我国将会实施稳健货币政策,导致市场流动性减小,由货币增发引起的房价上涨动力将大大减弱。另外,市场需求缺乏银行贷款的支持,也会在一定程度上造成购买力的下降,因而对房价形成利空。

  另外一个不可忽略的因素是美国QE 逐渐退出,对房地产市场将会产生间接影响。美联储在去年12 月中旬宣布,自2014 年1 月开始将每月850 亿美元的资产购买计划削减掉100 亿美元。从此,美国持续了5 年的量化宽松政策(QE)终于实质性迈出了逐渐退出的步伐。此举虽然与中国房地产并无直接的关系,但美国QE 逐渐退出,有两个方面的影响不可忽略,其一是将会导致全球流动性告别长达20多年的“过剩”而走向“短缺”;其二是会改变全球流动性的方向,新兴市场将从国际资本的流入地变为流出地。在这种情况下,资产的价格包括房价,会随之面临诸多变数。专家已经给出了美国QE 对中国楼市影响的路径,香港市场将首当其冲,再往后是内地。而香港楼市已经出现下跌趋势,中原城市领先指数显示,香港指数从最高的125 下跌至最近的119,市场成交量萎缩。内地楼市能否独善其身,目前尚难以下结论。

  根据国家统计局网站公布的数据显示,2013 年1~11月份,房地产开发企业到位资金共109475 亿元,其中纳入统计口径的外资只有475 亿元,表面上占比很小,但专家表示,QE 扭转的是房地产行业的资金面。一旦资金推动的房地产投资没有了后续力量的持续跟进,行业的扩张会戛然而止。所以有专家预测,QE 退出引发的房地产企业资金面的紧张会在2014 年上半年到来。

  调整仓位择机出手

  投资房产成为“技术活”,这已成为不争的事实。虽然中国的房地产市场并未达到崩盘的地步,但鉴于市场形势已经产生变化,所以建议投资者应该采取更为灵活的策略来应对。

  首先是可以考虑收益更高的投资方式。记者的一位熟人张先生已选择挂牌出售手中的房产,他有着自己的判断,与其忍受仅2%左右的低租金收益,不如选择抛出房产,选择收益更高的投资方式,比如稳健性的投资理财产品等等。

  当然,应该出售哪些类型的住宅,也是有讲究的。由于住宅市场属于区域性市场,因此价格的区域性特征也非常明显。对于资源配置优渥的一线城市以及中心城市来说,市场发展空间还是不小,所以对于一些能够带来较高租金收益以及未来还有升值空间的物业,可以考虑持有。比如靠近地铁站、CBD 附近的公寓,以及名校附近的学区房,另外包括租金收益不错的商铺等等。而对于部分依靠区域内仅有的自住需求所支撑的三、四线城市而言,购买力有限,所以未来的成长空间必然也不会很大,那么这类物业必然属于抛出对象。

  此外,对于抛售物业时机的把握,其实也很有讲究。需要留意的是,不要指望“赚到最后一个铜板”,所以应在楼市还处于缓步上升将接近高点的过程中出手。因为不动产有个特性是变现能力弱,所以很难及时出手。而一旦市场达到高点并出现反转,想要及时出手,因为买气的下降,已很难实现。

  中国社会科学院在去年底发布报告称,2014 年一季度房价将短线见顶,此后二、三季度将保持稳定,而四季度全国尤其是一、二线城市将稳中有降。对于住宅市场来说,可能会告别之前的快速上涨时期。按照当前的市场走势来看,今年上半年走势相对比较平稳,在这过程中作出调整,应该比较合适。

(责任编辑:DF102)

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