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上半年土地成交市场升温!这一城市出让金领跑全国

2019年07月05日 08:26
作者:正逸
来源: 东方财富证券研究所

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【上半年土地成交市场升温!这一城市出让金领跑全国】年初以来,全国土地市场不断回暖,房企拿地意愿也在不断增强,一二线城市的市场热情更是超过预期。(东方财富证券研究所)

  杭州土地出让金领跑全国

  近日,中指研究院发布的《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》显示,上半年全国土地成交金额TOP10城市(杭州、武汉、北京、天津、上海、重庆、广州、南京、苏州、宁波)累计成交7645亿元,同比增长16%。

  整体看一二线城市热度提升,三线城市略有下滑。数据显示一线城市整体供求同比走高,出让金总额同比增加36%,平均溢价率为12%,同比上涨1个百分点;二线重点城市供求两端同比小幅上涨,出让金同比增加26%,平均溢价率为19%,同比上涨2个百分点;三四线城市整体供应同比小幅走低,成交方面量跌价涨,出让金同比减少3%,平均溢价率为20%,同比下降7个百分点。

  城市排行榜显示,房企投资拿地的重心仍在一二线城市,中西部城市土地市场也十分火热。今年上半年,全国土地成交金额TOP10城市累计成交7645亿元,同比增长16%;规划建筑面积TOP10城市成交17815万平方米,同比增长9%。

  其中,杭州土地市场交易热度有所下降,但累计成交总价依旧稳居榜首,单月成交308亿元,累计成交总价1423亿元。与此同时,武汉、西安、成都和郑州土地成交规划建筑面积均有上榜,武汉以2475万平方米的成交总量居于榜首,同比上涨37%。

  同时上个月的最新数据显示,一二线城市土地市场依旧热度不减。中原地产研究中心统计数据也显示,6月单月,一二线热点城市卖地收入合计高达3609亿,同比上涨高达52%,环比上涨幅度也达到了14%。在一季度低迷的情况下,二季度土地市场全面复苏,全国土地市场热度升温推动热点城市卖地收入刷新历史同期记录。

  二线城市土地市场升温

  今年前6个月,二线城市土地市场悄然升温,计划扩张规模的房企在土地市场持续补仓,不少城市的土地市场热度远超预期。

  2019年4月,合肥土地拍卖13宗土地的拍卖,吸引了近100家房企报名参与,当日成交总计金额超过132亿。而除此之外,包括杭州、南京、广州、无锡、苏州、南昌、武汉等城市土地市场均出现了较为火热的局面。

  据报道,6月27日的武汉土地拍卖集中出让12宗地块,其中,5宗地块竞拍到最高指导价,进入熔断阶段,并将在28日进行现场竞配建;6宗地块成功出让,竞得人分别为联发集团、华润置地、中铁、招商蛇口、中石化。

  华泰证券认为,成交价款显著增长,反映部分二线城市政府土地出让积极性提高,土地出让节奏加快。一二线城市土地市场流拍率偏低,成交价款的规模主要取决于土地出让的节奏密度。例如,福州于2月集中出让多宗优质地块,阳光城、万科分别以42.6亿元、76.4 亿元竞得台江区两幅旧改地块,福州当月土地成交价款达到239.4亿元;天津3月供地量大幅提高,28日8宗地块以76亿成交,因此3月成交价款超300亿元;武汉集中出让多幅土地,其中融创以209亿元总价竞得5幅地块,4月土拍市场成交价款高达436亿元。

  中原地产首席分析师张大伟认为,本轮土地市场升温是从二线城市开始,特别是以苏州、武汉、杭州等为代表。整体拿地升温的主要原因是资金面的相对宽松传递到了楼市和土地市场,而在三四线城市相对低迷的情况下,房企把更多资金投入到一二线城市,这也是一二线城市土地市场升温的主要原因。

  房企拿地意愿强烈

  分析认为,2018年下半年很多房企拿地步伐减慢,而今年上半年主流房企的拿地热情明显高涨,部分房企补仓意愿强烈。

  根据中国指数研究院数据,融创在今年前6个月的拿地金额达去年同期的5.8倍,新城地产的拿地金额也同比增长超70%;保利地产6月的拿地金额仍在240亿元以上,龙湖、中海等企业的拿地金额也超过100亿元,中海以54.1亿元、100%权益获取深圳一宗住宅用地。

  中原地产首席分析师张大伟指出,对未来房地产市场走势出现分化,房企对非优质土地定价出现下调,但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。从趋势看,最近三四线城市依然相对低迷,这种情况下,房地产企业把更多资金投入到一二线城市,也是出现一二线土地市场升温的主要原因。

  天风证券认为,今年一二线城市土地成交市场整体回暖,总体成交价款增加,热度有所提高。不过,房企在一二线城市拿地有其必要性,但需要考虑盈利空间、融资压力、流动性周转能力。一方面,2019年土地市场分化态势较为明显,一二线城市土地成交市场热度回升,预计未来房地产市场还将持续分化,当前在一二线城市新增优质土地储备有其必要性;另一方面,高总价项目可能占用大量资金、高成本项目在现有调控环境下盈利空间有限,如融资政策收紧,流动性压力增加,可能对第二梯队房企产生一定影响。

  仅供投资者参考,不构成投资建议

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(文章来源:东方财富证券研究所)

(责任编辑:DF376)

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