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长租公寓“大洗牌”:远洋、朗诗等房企剥离 蛋壳等创业派失速

2019年06月17日 09:53
来源: 蓝鲸财经

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  在房地产行业由增量市场转为存量市场之时,长租公寓成为各路资本追捧的对象,房企、酒店、中介等主体纷纷涌入,甚至吸引不少人下海创业,规模、获取房源的数量成为脍炙人口的热词。然而,出人意料的是,2018年,长租公寓频繁“爆仓”的低迷态势,至今仍在蔓延。

  6月11日,有消息传出,远洋控股集团有限公司(HK:03377,简称“远洋”)计划年内剥离长租公寓。这个曾经被资本市场视为宠儿的行业就这样急速跌落风口。而在此前不久,5月31日,朗诗绿色集团(HK:00160,下简称“朗诗”)刚刚宣布,计划剥离长租公寓业务。

  长租公寓行业开始洗牌了吗?多位从业者向蓝鲸表示,长租行业没有变,市场需求依旧在。只不过,在资金短缺、盈利难的问题之下,长租公寓行业追逐规模的速度逐渐在放缓。

  旧人剥离,新人入场,长租公寓冰火“两重天”

  谁也没想到,2019年,长租公寓会以这样的方式走进大众视野。

  6月11日,有消息传出,远洋集团计划年内剥离长租公寓,蓝鲸房产向远洋集团品牌部确认,对方称未收到该业务相关消息。不过蓝鲸房产获悉,远洋长租公寓扩张遇阻早有端倪。据知情人士向蓝鲸房产介绍,早在2018年4月,邦舍团队就面临着较大的调整,最初十几人的团队,调整后只剩下个位数。

  公开资料显示,2016年远洋便开始涉足长租公寓领域,2017年正式推出长租公寓品牌“邦舍”。截至2018年12月31日,远洋邦舍陆续推进在京津冀、华南、华东等地的区域布局,经营项目12个,已开业房间3452间。

  此前不久,5月14日,朗诗亦发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓等多项非地产业务剥离至控股集团。

  很难想象,长租公寓这个在2016年、2017年还被各路资本看好的“风口”,会如此快速“跌落神坛”。2016年2月,国务院下发了《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》,其中提出建立租购并举的城镇住房制度。之后,多部门相继出台了细化政策,包括北京、上海在内的全国9城也相继发布了各自的政策。

  高频的政策刺激背后,源于国内不断增长的租房需求。贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》指出,房屋租赁市场是一个消费群体1.68亿人口,市场规模1.2万亿元的巨大蛋糕,而且这个蛋糕还在不断地成长中。根据《2018年中国住房租赁白皮书》的预测,在未来的5年中,住房租赁人口将会增长50%,市场规模将增长150%。

  毫无疑问,这是一个朝阳行业,而各路资本也虎视眈眈,先后涌入。2017年,万科集团(SZ:000002)、碧桂园(HK:02007)、龙湖集团(HK:00960,简称“龙湖”)等多个房地产商加入到了长租公寓的队伍中,他们的扩张速度令人咂舌。以近年扩张速度最快的龙湖为例,2017年3月份,龙湖宣布大举进军长租公寓领域。这一年,龙湖冠寓创下“平均每2.43天开一家门店”的记录,到了2017年年底,冠寓运营房间为1.5万间,2018年这一数据已达到5.3万间。

部分房企长租公寓运营情况,数据来源,同策研究院

  然而,房企们疯狂涌入、快速扩张,却不意味着利润,反之却是不断的亏损。2017年,龙湖在年报中表示:冠寓开业6个月以上的项目出租率已经达到91.7%,开业3个月以上的出租率达到了67.1%,整体出租率在46%。“这不可能盈利的。46%的出租率意味着10间房中,只有2-3间房在出租。” 一位不愿具名的公寓行业从业者对蓝鲸房产说道。

  到了2018年,龙湖冠寓的整体出租率提高到50.1%。但据同策研究院测算,龙湖冠寓3年内很难实现盈利。而2017、2018年,朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元,两年来总亏损则达到2.34亿元。

  这便是房企长租公寓业务的现状。克而瑞的监测数据显示,在长租公寓盈利方面,目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%(一线城市低于2%),低于办公租金回报率4%-6%,且远低于国际公寓水平。

  “房企剥离长租公寓是为了不拖累上市公司的利润表现。” 石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙对蓝鲸房产表示。同时,还有多位人士对蓝鲸房产表示,房企剥离长租公寓的消息并不会就此打住。

  据长租公寓自媒体大V“房东东”报道,近日,华南万科包租的五万方长租公寓项目,在前期投资1亿后,现金流仍为负,目前正准备转让。此外,报道中还指出,今年有的企业停止了拿项目;有的企业开始转手在营项目,团队进行缩编;也有的企业明确不求规模,只开几个精品项目。

  房东东创始人全雳对蓝鲸房产指出,已经习惯高周转的开发商,大多数都做不好存量运营,原因可能在于没有耐心,习惯了挣快钱的开发商抵不过“高周转”的诱惑。在他看来,无论是长租公寓和养老,多数地产企业缺少盈利模型,缺乏独立思考判断,盲目一窝蜂跟进。

  然而,令人颇为不解的是,在部分企业剥离长租公寓业务的同时,还有些企业在进场。2019年3月,正荣地产(HK:06158)“荣遇”首个项目落地上海,绿地(SH:600606)酒店也发布了四大长租公寓品牌;4月,阳光城(SZ:000671)首家青年白领公寓“Yanggo+”开业;融创(HK:01918)东南区域长租公寓品牌“住住”首店开业。

  由此来看,在这块巨大的“蛋糕”面前,没有人会完全放弃。

  创业派降速,长租公寓或迎并购

  与开发商相比,“创业派”长租品牌的处境更为艰难。

  据中商产业研究院统计,2018年,至少有9个长租公寓品牌“阵亡”。近日,包括“国家队”长租公寓品牌商家(以政府为背景开展的住房租赁企业)也因拖欠房主租金,被爆出资金问题。6月中旬,新京报报道称,因“国安家”拖欠房主租金,诸多租客均遭到房主逼迫搬家,而“国安家”却未能履行自申请人实际搬离房屋之日起15个工作日内完成退款的承诺,部分租客至今未拿到“国安家”退的余款。

  天眼查数据显示,国安家是中信国安(SZ:000839)集团有限公司(简称“中信国安集团”)旗下的房地产开发运营平台,而中信国安集团是央企中国中信集团的子公司。

  在各地推出的租赁地块中,“国家队”依然担当着“主角”。据《每日经济新闻》记者统计,自2017年7月初次出让租赁住房用地以来,截至目前上海已成功出让51宗租赁住房用地,其中,上海本地国企摘得48宗,另外3宗被央企摘得。

  而随着2019年,长租公寓“爆仓”行情有所减少的同时,行业却开启了并购大潮。1月17日,蛋壳公寓2亿美元收购爱上租;2月份,湾流国际社区并购星窝创享青年公寓;2月份,上海麦悦收购寓见公寓部分资产;5月29日,安歆集团宣布战略并购逗号公寓。

  同策研究院研报分析表示,2019年长租公寓爆仓会有所减少,即使头部品牌也会考虑在合适的时机卖个好价钱,也就是说并购潮会随之增加,并且“大鱼”吃“大鱼”的现象还会上演。

  如今,对于公寓运营商来讲,规模、扩张依旧重要,但速度却有所放缓。王玺龙说“目前行业进入了消化库存阶段,大家都在求稳”;蛋壳公寓相关负责人也曾明确向蓝鲸房产表示:“今年会更专注提升服务,不会继续进行扩张。”

  “通过去年的爆仓事件,行业意识到,走的太快容易出问题,而更深层次的原因是因为缺钱。” 王玺龙继续分析表示:“近两年,金融对长租公寓行业的支持几乎是没有的,公寓运营商能依靠的只有租金贷。”(租金贷具体指长租公寓企业引入银行、互联网金融平台、小贷公司等金融机构进行合作,以租金抵押等方式让金融机构先替租客支付全年房租,租客则可按月或按季度向金融机构还清租房贷款,相应的贷款利息由公寓商家代付。)

  在租金贷模式下,长租公寓频繁“爆仓”。因此,自2018年8月份开始,北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管,不少银行叫停了“租金贷”业务。如今来看,这确实扼住了公寓运营商的“命脉”。

  “未来对于长租行业,资本整体应该会很谨慎,无论股权投资或者债权融资,只会向头部和超大规模企业集中。”全雳指出。

  王玺龙也表示:“租金贷的暂停对头部企业的影响不是很大,而且,去年爆仓的企业大多是一些区域型企业,他们本身的运营水平就值得商榷。”

  蓝鲸房产了解到,今年3月1日,蛋壳公寓宣布已完成5亿美元C轮融资;5月29日,魔方生活也完成了1.5亿美元的D轮融资。

  “未来谁会活得更好?”王玺龙说,最好的模式是国家队+公寓运营商两种模式的混合,国家队负责地块与资金,而公寓运营商解决运营的问题。就目前长租公寓几大主体各自为战的情况来看,长租公寓行业这条路的“探索”还有很长的路要走。

(文章来源:蓝鲸财经)

(责任编辑:DF376)

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